올해 전국 주택 매매 가격이 입주물량 증가와 정부 규제 등으로 하락할 것이라는 부정적인 전망이 나오는 가운데 은행시스템 밖에서 은행 수준의 건전성 규제를 받지 않는 그림자 금융의 부실 우려도 함께 커지고 있다. <영남일보 DB>

우리나라의 부동산 ‘그림자 금융(shadow banking)’ 규모가 470조원에 육박하고, 부동산 시장이 침체할 경우 이 가운데 약 80조원은 부실화할 위험이 있다는 분석이 나왔다.

그림자 금융은 일반적으로 은행시스템 밖에서 은행 수준의 건전성 규제를 받지 않으면서 신용중개(비은행 금융중개)에 관여하는 기관 및 활동을 통칭한다. 학술적으로 명확히 정의되고 있지는 않지만, 일반적으로 G20 산하 국제금융감독기구인 금융안전위원회의 정의가 통용되고 있다고 한국금융연구원은 설명했다.

15일 한국금융연구원 금융브리프에 실린 ‘국내 부동산 그림자금융 현황과 업권별 리스크 관리방안’에 따르면 현재 은행이 아닌 곳에서 조달하는 부동산자금인 ‘그림자금융’ 잔액은 지난해 9월말 기준 469조7천억원에 달하는 것으로 추산됐다.

부동산신탁 등 신용 중개 관련기관
은행 수준의 건전성 규제 받지않아
경기 하강 국면엔 직접적인 리스크
정부·금융권 차원 대응시스템 필요

이번 연구는 국내 부동산 관련 그림자 금융의 범위를 △집합투자기구 형태로 운용되는 부동산 관련 대체 투자펀드 △부동산 신탁 △비은행 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) △부동산 유동화자산 및 채무보증 △P2P 부동산 관련 금융 등으로 분류해 분석했다.

종류별로는 부동산신탁 수탁액이 242조5천억원으로 가장 많았고, 부동산 대체투자펀드 규모도 139조원에 달하는 것으로 집계됐다. 이외에도 보험사나 증권사 등 비(非)은행권 PF 대출은 41조1천억원, 부동산 유동화 증권은 23조8천억원, PF 채권 보증 및 신용보강이 22조2천억원, P2P(개인간) 부동산 대출이 1조1천억원으로 뒤를 이었다.

그림자 금융은 2010년대 초반 이후 수도권을 중심으로 한 부동산 시장 호황을 기반으로 빠르게 확대됐다. 하지만 최근들어 부동산시장 전망이 어두워지면서 부실화 등 그림자금융 리스크를 우려하는 목소리가 커지고 있다. 건전성 기준이 엄격하지 않은 상황에서 급격하게 증가한 만큼 시장 경기에 따라 흔들릴 수 있다는 것이다.

물론 부동산 그림자 금융 전체가 부동산 경기 변동에 따른 리스크에 노출되어 있는 것은 아니다. 과거 경험과 현재 국내 금융시장 상황, 업권별 및 업권 내 취급 상품별 리스크 민감도를 고려하면 부동산 시장 경기 상황에 따라 환매, 계약철회, 부실화 등 보다 직접적인 시스템 리스크를 유발할 수 있는 부동산 관련 그림자 금융은 전체 470조원가량의 약 17%인 80조원 수준으로 추산됐다.

업권과 상품별로 살펴보면 규모는 작지만 P2P부동산 관련 금융상품(1조1천억원)이 위험에 가장 민감하게 노출되어 있는 것으로 분석됐다. 부동산 펀드 중 직접 개발형 상품(4조원), 부동산 신탁 중 차입형 및 책임준공확약형 토지신탁상품(10조1천억원), 증권사 PF대출(19조4천억원), PF신용공여(22조2천억원) 및 관련 유동화 증권(23조8천억원) 등이 상대적으로 다른 유형의 상품보다 리크스의 영향이 큰 것으로 예상됐다.

이번 연구를 진행한 신용상 선임연구위원은 “유사시 그림자금융이 금융시장 전반에 미칠 파급효과 등의 분석을 위한 시스템이 구축되어 있지 않거나 구체적으로 제시되지 않고 있는 만큼 이에 대한 정부와 전 금융권차원의 시스템 구축이 필요하다”고 말했다.

한편 한국감정원은 지난 10일 발표한 ‘2018년도 부동산시장 동향 및 2019년 전망’을 통해 올해 전국 주택매매가격은 입주 물량 증가, 정부 규제, 지역산업 위축 등으로 지난해보다 1.0%, 주택전세가격은 2.4% 떨어질 것으로 예측했다. 감정원이 주택 매매 가격 하락을 예상한 것은 2014년 연간 부동산시장 전망을 시작한 이후 처음이다.

노인호기자 sun@yeongnam.com

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