주택이나 상가건물을 임대해 거주하거나 영업을 하고 있는데, 주인이 바뀐다고 할 때 기존 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있을까.

주택의 경우에는 대부분 주인이 바뀌어도 이미 대항력을 갖추고 있어 권리상 손해 볼 일이 없다 보니 임대차계약을 굳이 해지할 필요가 없지만, 상가건물은 주인이 까다로운 사람으로 바뀌거나 부채가 많다면 향후 지속적인 영업을 하는데 지장이 초래될 수 있고, 영업이 잘 안되어 주인이 바뀌는 기회에 임대차를 그만두고 싶어 하는 임차인도 있게 된다.

주택임대차는 임차인이 ‘주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 한 때’, 상가임대차는 ‘건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 때’ 그 다음날부터 대항력을 가지고, 주택·상가임대차 모두 ‘임차건물을 양수한 양수인은 임대인 지위를 승계’하게 된다.(3조 1, 2항)

대법원은 주택임대차에 대해 우선 “대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 4조 2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 3조 2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸한다”라고 판단했다.

그런데 대법원은 “그럼에도 불구하고 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다”고 결론지어 대항력 있는 임차인도 계약해지를 할 수 있다고 보았다.(대법원 2002년 9월4일 선고 2001다64615 판결)

주택임대차와 동일한 규정이 있는 상가건물임대차의 경우에도 마찬가지로 보면 된다.(대결 98다100)

다만, 임차인이 제대로 계약해지를 하려면 집주인이 바뀐 사실을 안 때로부터 상당한 기간, 즉 최소한 2~3주 이내에 내용증명우편으로 계약해지통고를 해야 하고, 통고가 종전 임대인(양도인)에게 도달하는 즉시 해지의 효력이 생기며, 종전 임대인에게 보증금을 반환해 달라고 요구할 수 있게 된다.

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