Q. 아파트에서 하자보수청구를 하는 절차에 대해 알아보겠습니다. 하자보수청구는 누가 누구를 상대로 해야 하나요?
A. 먼저 하자보수청구권자부터 말씀드리겠습니다.
아파트는 입주자의 구분소유권의 목적인 ‘전유부분’과 그 외의 건물부분인 ‘공용부분’으로 되어 있는데, 전유부분(구분소유권의 목적인 건물부분)에 대한 하자보수청구권자는 ‘입주자’(또는 공공임대주택의 임차인)이고, 공용부분에 대한 하자보수청구권자는 ‘입주자대표회의’(공공임대주택의 임차인대표회의), ‘관리주체’(관리사무소장), 집합건물법상 ‘관리단’입니다.(공동주택관리법 37조 1,항, 시행령 38조 2항 1,2호)

반면 하자보수청구의 상대방은 ‘사업주체’입니다. 사업주체에는 ‘시행자’와 ‘시공자’(일괄도급) 모두 포함됩니다. 보수는 주로 시공사가 하는데, 시공사는 아파트 입주자뿐만 아니라 시행사에게도 하자담보책임 내지 공사계약 불이행책임을 지게 됩니다.

하자보수청구는 통상 입주자대표회의가 나서서 전유부분에 대한 하자, 공용부분에 대한 하자에 대해 입주자 중 전문가의 도움을 받아 직접 조사하거나 전문업체에 하자진단을 맡겨 하자항목을 정리한 후, 하자담보책임기간이 만료되기 전에 사업주체에게 공문형식으로 작성하여 내용증명우편으로 보냅니다.

이때, 예를 들어, 2년차 하자는 2년이 되기 전에, 3년차 하자는 3년이 되기 전에 조사하여 보수청구를 해야 하는데, 그런 법규정을 몰랐거나, 아파트측의 내부사정으로 인해 기간을 도과하는 실수를 하여 입주민들이 관리소장이나 입주자대표회의에 책임을 추궁하는 사례가 종종 생깁니다.

Q. 아파트에서 사업주체에 대해 하자보수청구를 하면 사업주체는 어떠한 조치를 취해야 하나요?
A. 사업주체는 아파트측으로부터 하자보수청구를 받은 경우, 청구받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수계획을 입주자대표회의 등에 서면 통보하고 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항은 이유를 기재하여 서면(전자문서 포함)으로 통보해야 합니다(시행령 38조 3항). 하자보수계획서에는 하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간(동일한 하자가 2세대 이상에서 발생한 경우 세대별 보수 일정을 포함), 담당자 성명·연락처나 그 밖에 보수에 필요한 사항을 기재해야 합니다.

하자보수가 완료되면 사업주체는 즉시 그 보수결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의 등에게 통보해야 합니다(시행령 38조 4항).

한편 사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보해야 하는데, 이때, 하자보수 절차에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용과 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실을 함께 통보해야 합니다(시행령 39조 1항 ). 이는 입주자대표회의 등이 하자담보책임기간을 착오나 무지로 도과할 수 있는 점을 고려하여 권리행사를 일깨우는 규정이라 할 것입니다.

통보를 받은 입주자대표회의 등은 전유부분에 대해서는 ‘담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자(또는 공공임대주택의 임차인)에게 개별통지하고 공동주택단지 안에 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시’하는 조치를 하고, 공용부분에 대해서는 ‘담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구’를 하여야 합니다.(시행령 39조 2항).

입주자대표회의 등은 보수결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있습니다(시행령 39조 4항)

사업주체는 하자보수가 끝난 때에는 전유부분의 경우 입주자, 공용부분의 경우 입주자대표회의 회장 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 하며, 다만, 담보책임기간이 만료되기 전에는 담보책임 종료확인서를 작성할 수 없습니다(시행령 39조 5항) 공용부분의 경우, 전체 입주자 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 종료확인서에 대해 입주자대표회의에서 의결할 수 없습니다.(시행령 39조 6항)

입주자대표회의가 입주자들의 동의없이 사업주체와 하자종결을 합의했더라도 그 합의는 동의를 안한 입주자들에게는 효력이 없으며, 하자종결합의에 따라 보수공사한 부분에 다시 하자가 발생했다면 하자보수의무는 여전히 존재한다고 볼 것입니다.

Q. 아파트의 하자보수를 보증하기 위해 ‘하자보수보증금’이란 것이 있던데, 어떤 내용인가요?
A. 사업주체가 입주자대표회의 등의 하자보수청구에도 제대로 보수해 주지 않거나 보수계획조차 통보해 주지 않는 경우 보증기관으로부터 하자보수보증서상 보증금을 수령하여 직접 보수하거나 보수업체에게 맡겨 보수할 수 있습니다.
이 때, ‘하자보수보증금’이란 ”하자보수를 보장하기 위하여 담보책임기간동안 예치 또는 지급을 보장하는 보증에 가입하는 하자보수비용“을 말하는데, 보증의 대상이 되는 하자는 사용검사 전 하자가 아니라 ‘사용검사 후’, 즉, ‘완공 후의 하자’에 한정됩니다.
입주자대표회의 등은 보증기관으로부터 수령한 하자보수보증금을 판결이나 분쟁조정서, 하자여부 판정서, 하자진단에 따른 하자항목의 하자보수비용에만 사용해야 합니다.(법 38조 2항, 시행령 43조)

Q. 하자보수보증금은 누가 어떻게 예치하고 사용하나요?
A. 사업주체는 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치해야 합니다.(법 38조 1항) 즉, 은행에 현금으로 예치하거나 주택도시보증공사, 건설관련 공제조합, 보험회사, 금융기관이 취급하는 보증으로서 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하여야 하는데, 그 예치명의 또는 가입명의는 ‘사용검사권자(지자체)’로 하여야 합니다.
예치되는 하자보수보증금액은 ‘아파트 건설 총사업비에서 대지조성 전의 대지가격을 뺀 금액의 3%’입니다.(시행령 42조)

사업주체는 주택법상 사용검사 신청서나 건축법상 사용승인 신청서 등을 사용검사권자에게 제출할 때에 위 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출하여야 합니다.(시행령 41조 2항)

사용검사권자는 준공 후 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체 없이 하자보수보증금예치명의 또는 가입명의를 해당 입주자대표회의로 변경하고 입주자대표회의에 현금 예치증서 또는 보증서를 인계하여야 하며, 입주자대표회의는 인계받은 현금 예치증서 또는 보증서를 해당 공동주택의 관리주체로 하여금 보관하게 하여야 합니다.(시행령 41조 3, 4항)

입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있는데, 판결서, 분쟁조정서, 하자여부판정서, 하자진단결과통보서 등을 첨부하여 청구해야 합니다.(시행령 44조 1항)

하자보수청구를 받은 하자보수보증서 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 하자보수보증금을 지급하여야 하고, 다만, 청구를 받은 금액에 이의가 있으면 하자분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청한 후 그 결과에 따라 계좌이체로 지급하여야 하며, 입주자대표회의는 그 금융계좌로 하자보수보증금을 관리하여야 합니다.(시행령 44조 2항)
입주자대표회의는 하자보수보증금을 지급받기 전에 미리 하자보수를 하는 사업자를 선정해서는 아니되고(시행령 44조 4항), 대표회의는 하자보수보증금을 사용한 때에는 그 날부터 30일 이내에 그 사용명세를 사업주체에게 통보하여야 합니다.(시행령 44조 5항) 사업주체가 보증금의 사용내역을 체크할 수 있도록 한 것이지요.

Q. 입주자대표회의가 하자보수에 하자보수보증금을 사용하고 남은 경우 사업주체에 반환해야 한다던데, 맞나요?
A. 입주자대표회의가 하자보수에 사용하고 남은 하자보수보증금은 사업주체에게 반환해야 하는데, 반환비율을 보면, 사용검사일부터 2년 경과 시 15%, 3년 경과시 40%, 5년 경과시 25%, 10년 경과시 20%를 순차적으로 반환하도록 되어 있습니다.(시행령 45조)

이렇게 보증금을 순차로 반환하는 경우는 입주자대표회의와 사업주체, 하자보수보증사간 원만히 합의된 경우에 한하고, 하자보수가 제대로 안 되어 분쟁이 생긴 경우에는 입주자대표회의가 보증사를 상대로 하자보수보증금청구소송을 제기하여 그 결론에 따라 처리하게 됩니다.

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