재건축조합은 사업에 반대하는 미동의자나 현금청산자에 대해 매도청구권을 행사해 시가를 보상해 주고 사실상 강제로 매수할 수 있다. 다만 이때 시가는 해당 부동산의 단순한 시세가 아니라 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함시킨 것이다. 조합이 매도청구소송을 제기하고 법원에 시가감정을 신청해 감정된 금액으로 정해진다.

그러나 재건축사업으로 얻어지는 부동산 가격 상승분인 개발이익이 실무상 감정평가에 제대로 반영되지 않는 데다, 미동의자 역시 시중에 호가되는 높은 시세에 집착하다 보니 불만이 끊이지 않는다. 결국 문제를 해결하려면 개발이익이 제대로 반영될 수 있도록 감정평가의 실무를 개선해야 할 필요가 있다.

개발이익이 반영된 시가와 관련, 지목이 전, 답, 잡종지이지만 현황은 인근 주민이 통행하는 도로일 경우, 도로라고 보고 평가할 것인지, 아니면 전, 답, 잡종지로 보고 평가할 것인지, 재건축사업이 시행될 것을 전제로 대지로 평가할 것인지 여부가 문제다.

현행에 의한 주택재건축사업의 시행자가 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 전달됨과 동시에 해당 토지에 관해 시가에 의한 매매계약이 성립한다. 이때 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조).

대법원은 법리에 따라 ‘토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 만큼, 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가해야 한다. 다만 이 사건 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려해 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 원심이 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다’는 이유로 파기환송 판결을 했다.(대법원 2014.12.11. 선고 2014다41698 판결)

결론적으로 지목이 전, 답 등이고, 현황이 도로라도, 재건축사업이 시행돼 아파트가 들어서면 그 토지가 대지로 바뀔 것이므로, 대지임을 전제로 평가해야 개발이익이 반영된 시가라고 본 것이다. (053)759-6611

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