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[부동산 공부방] 누수피해 배상 소송? 배보다 배꼽이 크다!

2020-11-26

 

Q.  누수로 피해를 발생시켰다면 민법상 ‘공작물 관리자의 책임’을 진다고 하던데, 어떤 내용인가요?

A. 민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있습니다. 여기서 공작물에는 아파트건물도 포함되므로, 아파트의 누수하자발생으로 피해를 끼쳤으면 점유자(세입자)가 먼저 책임을 지고, 세입자에게 과실이 없으면 소유자인 집주인이 책임을 져야 합니다. 공용부분의 하자가 원인이라면 공작물 관리자는 전체 구분소유자를 대표하는 입주자대표회의가 되겠지요. 


Q. 매매나 경매로 매수한 아파트에 누수가 생겨 아래층에 배상해야 한다면 어떻게 해야 하나요?
A. 아파트를 매매로 샀는데, 매수하기 전부터 존재한 하자로 누수가 발생했다면 민법 제582조에 의해 매수인은 매도인을 상대로 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 즉, 누수로 인한 아래층의 손해를 매수인이 먼저 보수하거나 배상해 주고, 매도인에 대해서는 누수사실을 알게된 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 보수와 배상을 해달라고 청구할 수 있고, 그 누수하자가 중대하여 사람이 거주하기 어려울 정도이고 보수가 거의 불가능하다면 매매목적을 달성할 수 없으므로 매매계약을 해제할 수도 있습니다. 다만, 경매로 아파트를 매수했는데, 누수하자가 있다면 매도인을 상대로 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 민법 제578조 제1항은 경매에서는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없다고 규정하고 있기 때문이지요. 실제 매도인이 망해서 아파트가 경매 넘어갔으니, 보수해줄 처지가 될 수 없겠지요.

Q. 아파트 누수로 법적책임이 인정된 사례를 소개해 주신다면?
A. 아파트 외벽에서 빗물이 새어들어 윗층의 바닥임과 동시에 아래층의 천장을 이루고 있는 슬래브를 타고 아래층의 천장 등에 누수로 나타난 경우, 위층 세대에 공작물 관리책임을 물을 수 없다는 판례가 있습니다. 아파트 아래층의 누수가 당연히 윗층의 책임이라는 공식이 성립하지 않는다는 것이지요.

서울지법 동부지원(2000. 2. 17. 선고 99가단22374 판결)은 “아파트 101동의 공용부분인 외벽에서 빗물이 새어들어 윗층의 바닥임과 동시에 아래층의 천장을 이루고 있는 슬래브를 타고 아래층 1405호의 천장 등에 누수로 나타난 경우, 그 윗층 전유부분의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다(공동주택 또는 집합건물의 특수한 문제로서 누수가 윗층의 배관누수인 경우에는 별문제이지만 물이 위에서 아래로 흐르는 것은 물리적 현상임에도 불구하고 아래층의 누수는 당연히 윗층의 책임이라고 단정할 수 없는 것이다). 따라서 위 1405호 누수는 위 101동 외벽 부분의 하자로 인한 것이라 할 것이고, 위와 같은 공동주택의 외벽은 그 건물의 외관이나 안전을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 공용부분이라 할 것(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결, 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 등 참조)이며, 위 1505호의 외벽은 위 101동 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 부분이라 할 것이다. 그리고 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국 이를 구성원으로 하는 입주자대표회의 또는 관리단에게 책임이 있다고 볼 것이다(이와 같이 보는 것이 공동주택 또는 집합건물의 성질에 맞고, 더구나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조는 "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다."고 규정하여 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 아니한 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정하고 있다).”라고 판결했습니다.

Q.  누수피해로 인한 ‘재산상 손해’의 범위는 어디까지인가요?
A. 누수로 인해 입은 손해에는 통상 누수로 못쓰게 된 가전제품, 책, 의복 등 가재도구의 교체, 수선비용, 누수로 얼룩이 지거나 들뜬 벽지, 바닥 등 마감재를 교체하는 비용, 하자탐지비용 등이겠지요. 다만, 고가의 악기나 미술품이나 도자기, 조각품 등이 손상되었다면 그 피해액이 매우 커질 수 있습니다. 서로 원만히 합의되면 합의금으로 손해가 특정되겠지만, 합의되지 않으면 법원에 손해배상소송을 제기하여 손해에 대해 감정을 해서 나온 감정금액이 기준이 됩니다. 그러나 법원은 손해입은 금액 전액을 인정해 주지 않는 점 유의해야 합니다. 노후화나 피해자측의 과실 등을 참작하여 가해자측의 책임을 제한하여 30~50%까지도 깍아버립니다. 결국 감정금액이 1,000만 원 나왔어도 30% 책임을 제한하면 700만 원밖에 받을 수 없게 됩니다.

Q. 합의는 쉽지 않을 것 같은데, 어떻게 하는 게 좋을까요?
A. 윗집이나 입주자대표회의에 먼저 누수발생과 그로 인한 피해사실을 알리고, 쌍방이 현장을 확인하고 보수와 피해배상을 요구해야 겠지요. 누수 및 피해사실을 알리지 않으면 알리지 않은 기간 동안의 피해에 대해서는 배상을 받지 못할 수 있습니다. 서로 합의하여 누수탐지를 할 업체를 선정하고 누수탐지를 한 뒤, 보수공사를 하고, 피해내용에 대해서는 쌍방이 각 추천하는 업체로부터 견적으로 받아 절충하여 배상금을 정하면 될 것입니다. 합의서도 꼭 작성해야겠지요.

Q. 합의가 안 되어 소송으로 갔을 때, 법원에서 감정을 잘 받으려면 어떻게 하면 되나요?
A. 감정을 잘 받기 위해서는 현장을 잘 보존하고, 감정에 참고될 자료를 최대한 많이 확보하여 법원을 통해 감정인에게 주면 좋겠지요. 즉, 피해물품의 품목, 제품번호 등의 잔존물을 가능한 그대로 보관하는 것이 좋고, 피해물품 목록을 작성하고 사진(동영상)을 찍어 제공하는 것이 중요합니다. 벽체, 마루바닥 등 주택의 피해부분에 대해서는 두 세군데의 전문업체로부터 보수비 견적서를 받아 제출하는 것이 유리하겠지요.

Q. 소송을 제기하여 감정까지 하려면 시간이 오래 걸리는데, 정상적인 거주를 위해 하루빨리 보수할 수 있는 방법은 없나요?
A. 소송을 제기하여 감정신청을 하여 감정이 되려면 최소한 3~4개월은 걸리기 때문에 대부분 피해세대가 임의로 보수를 하거나 피해물품을 교체해 버리는데, 그렇게 하면 나중에 문제가 됩니다. 소송으로 가기 전에 미리 보수를 할 긴급한 필요가 있을 때에는 증거보전절차를 이용해 볼 수 있습니다. 법원에 증거보전신청을 하여 먼저 하자로 인한 손해배상액을 감정할 수 있고, 증거보전절차에서 감정인이 현장방문을 하여 감정을 끝내면 바로 보수를 할 수 있게 되는 장점이 있지요. 다만, 증거보전절차에 의해도 최소한 1개월 반 정도의 기간을 걸립니다.

Q. 가해세대에 임차인이 있는 경우, 임차인이 무조건 책임을 져야 하나요?
A. 누수를 야기한 윗집에 임차인이 있다면 1차적으로 점유자인 임차인에게 배상책임을 물어야 합니다. 그러나 임차인에게 사용상 과실이 없다면 결국 소유자인 임대인에게 책임을 물어야겠지요. 다만, 임차인으로서는 누수하자가 임차인이 스스로 고칠 수 있는 사소한 것이 아니고 미리 예견해 방지할 수 없는 것이라면 임대인에게 하자를 즉시 알리고 수리를 요청하는 등 손해방지에 필요한 주의를 게을리 하지 않음으로써 손해배상 책임에서 벗어날 수 있습니다.
판례도 윗집의 바닥 누수로 인한 손해배상청구에 있어 윗집의 임차인이 그 사실을 안 즉시 임대인에게 알리고 수리를 청구했으며 바닥에 매설된 수도배관의 이상으로 인한 누수문제는 임차인이 스스로 수선해서 사용할 수 있는 사소한 하자나 미리 예견하여 방지할 수 있는 하자에 해당하지 않으므로, 이와 같이 손해방지에 필요한 주의의무를 다함으로써 소유자인 임대인만 손해배상책임의 주체가 된다고 본 바 있습니다(서울지법 2001. 6. 27. 선고 2000나81285 판결).

Q. 피해세대가 합의가 안된 상태에서 일방적으로 누수하자부분에 대한 보수공사와 피해 가재도구를 교체한 경우에도 그 금액을 전부 지급받을 수 있나요?
A. 피해세대가 가해세대나 입주자대표회의와 합의가 안 된 상태에서 임의로 하자보수를 하고 피해물품을 교체한 경우 상대방이 쉽게 인정해 주지 않을 뿐만 아니라, 소송에서도 법원이 잘 인정해 주지 않음을 유의해야 합니다. 피해물품이 보존되어 있으면 감정을 하여 나온 감정평가액만 인정해 줍니다.
누수를 핑계로 고급제품으로 바꾸고, 수리비용도 과다하게 들인 경우에도 그대로 인정해 주면 폭리를 취하는 부당한 결과가 되겠지요. 그렇지 않고 침수된 제품과 같은 종류로 바꾸었거나 통상의 수리비만 들였다면 쉽게 합의가 되거나 소송에서도 별도 감정없이도 인정해 주기도 합니다. 법원도 기존 자재보다 고급자재로 수리한 경우 통상의 보수비용에 한정해서 손해배상판결을 내린 적이 있습니다(제주지법 2006가소77367 판결). 실제 소송에서는 법원이 적극 화해나 조정을 권유하고 쌍방 양보하여 그렇게 끝나는 경우도 많습니다.

Q. 피해세대가 수리기간동안 ‘호텔숙박비’도 받을 수 있다고 하던데, 실제 그런가요?
A. 누수가 단지 천정이나 벽체의 일부가 아니라 광범위하게 전체적으로 피해를 끼쳤다면 하자탐지기간이나 하자보수기간 동안 며칠간이라도 거주할 수 없게 되는 경우가 있습니다. 이럴 때 피해 세대가 따로 갈데가 없다면 호텔 등 숙박시설을 이용할 수밖에 없는데, 그 숙박비도 공작물 하자와 관련한 상당인과관계 있는 손해에 해당되어 배상을 해 줘야 합니다. 그런데 숙박비가 아주 비싼 고급 호텔을 이용하거나 수리기간을 지나서도 계속 이용했다면 문제가 있겠지요. 그럴 때는 보통 수준의 호텔 숙박비와 수리기간 내의 숙박비만 부담하면 될 것입니다. 가해자와 분쟁이 안 되려면 가능한 숙박하는 호텔이나 숙박기간, 숙박료에 대해 사전에 가해자측에 알려주고 양해를 구하는 것이 바람직하겠지요.

Q. 합의가 안 되어 소송까지 가면 비용이 많이 들지 않나요?
A. 가능하면 합의하면 좋겠지만 합의가 안 되어 소송까지 가게 되면 피해자가 먼저 변호사 수임료, 인지대, 송달료, 감정비용을 대고 진행하여야 하고, 판결이 나면 인지대, 송달료, 감정비용은 거의 100% 받을 수 있는데, 변호사 수임료는 대법원 규칙에 따라 60~100% 상대방으로부터 받을 수 있게 됩니다. 그런데 유의할 것은 감정비용이 수백만 원 이상 들 수 있는 반면 손해배상 감정금액은 너무 적게 나와 비용대비 소송의 실익이 없는 경우도 종종 있으므로 소송까지 가는데는 신중할 필요가 있습니다. 가능하면 미리 합의하거나 소송에서도 화해나 조정으로 끝내는 것이 가장 좋겠지요.

Q. 피해세대가 누수로 인해 받은 스트레스가 엄청날 수도 있는데, 그러한 ‘정신적 손해’에 대해서도 배상받을 수 있나요?
A. 누수로 인한 피해는 피해세대에 엄청난 고통을 안겨주기도 합니다. 평온한 주거환경이 파괴되고, 누수탐지과정, 가해자와 협의하는 과정에서의 감정싸움 등으로 정신적으로 적잖은 고통을 겪게 되므로 당연히 위자료로 배상해 주어야 할 거 같은데, 대법원은 그렇지 않습니다.
피해세대의 정신적 피해에 대한 배상과 관련하여, 대법원은 재산적 손해배상으로 정신적 고통도 회복된다고 보아, ‘원칙적으로’ 정신적 피해에 대한 배상인 위자료는 인정하지 않고 있습니다. 다만, 재산적 손해의 배상에 의하여 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생하였다면, 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서 가해자가 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 손해에 대한 위자료를 청구할 수 있다고 판결하고 있으므로, 이러한 특별한 사정을 입증하면 예외적으로 배상을 받을 수 있습니다. (대법원 2004. 3. 18. 선고 2001다82507 전원합의체 판결 등) 

판례가 예외적으로 인정한 위자료를 보면, 대부분 몇 백만 원이고 많아야 1,000만 원 전후여서 큰 금액은 아니라고 보시면 됩니다.

Q. 정신적 피해에 대해 배상을 받은 사례가 있나요?
A. 대전지법 판례(2020. 9. 10. 선고 2019가소39868 판결)를 들어보겠습니다. 참으로 리얼한 내용입니다. 가해자가 거주하던 아파트 201호의 전면 발코니에 설치된 보일러 온수분배기의 배관에서 누수가 발생하여 아래층 101호로 흘러 물이 천정에서 뚝뚝 떨어지고 벽을 타고 흘러내렸고, 물이 방바닥에 고여 생활을 할 수 없었던 피해자가 201호 소유자인 가해자에게 문제제기를 했는데도 적반하장격으로 욕을 하는 등 무시하다가 1년 정도 지난 후에 피해자 몰래 보일러 온수분배기 배관의 누수를 수리한 사례인데, 법원은 가해자에게 1,000만 원을 위자료로 피해자에게 지급하라고 판결했습니다.

아래 판결이유를 보면 법원이 피해자에게 1,000만 원이나 위자료를 지급한 이유를 짐작할 수 있습니다.
“피해자가 개방된 천장, 찢어지고 변색된 벽지, 철제 물받이와 방을 가로지르는 호스, 바퀴벌레, 곰팡이, 악취, 우중충함, 축축함 등 폐가와 같은 환경에서 1년 동안이나 살아야 했던 점, 집안 환경이 열악하여 이웃이나 아들이 피해자를 찾아오지 아니고 외롭게 생활해야만 했던 점, 피해자가 하루 속히 원인을 찾아 해결하려고 동분서주 힘쓰고 있는 동안 가해자는 협조는커녕 남의 일인 양 전혀 무관심으로 일관한 점, 가해자는 일찌감치 누수 원인을 알고 있었으면서도 피해자 몰래 수리하고 마치 201호에 하자가 없는 것처럼 행동한 점, 피해자가 폐가와 같은 곳에 살면서 혼자 누수 문제에 신경쓰느라 정신과 진료까지 받았던 점(갑 제9호증) 등을 참작할 때, 이 사건 누수로 인하여 피해자가 받은 정신적 손해는 재산적 손해배상만으로는 회복될 수 없는 것이라 할 수 있다. 가해자는 누수원인을 찾기 위한 피해자와 기술자의 방문을 수차례 받았고, 위아래층에 살면서 수시로 피해자로부터 폐가와 같은 주거환경에 대한 불평과 항의를 들어왔던바, 가해자는 피해자가 열악한 주거환경에 놓여있으며 심각한 정신적 피해를 입고 있다는 사정을 잘 알고 있었다. 따라서 가해자는 피해자의 정신적 고통에 대하여 위자료 1천만 원을 지급하여야 할 것이다.

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