이영세 전 대구사이버대 총장

문재인 정부의 부동산정책을 간단히 요약하면 다음의 두 가지로 설명된다. 첫째는 불로소득을 방지하고 투기세력을 근절하여 수요억제를 통해 주택가격을 안정화시키는 것이고, 둘째는 부동산 부자들에 대한 징벌적 과세를 통해 불로소득을 환수하여 부의 분배를 하겠다는 것이다.

이러한 목적을 달성하기 위해 25번이나 새로운 부동산정책을 내놓으며 공시지가를 대폭 올리고 부동산에 대한 보유세를 중과하였으나 여전히 부동산의 안정화를 가져오지 못하고 혼란 속에 있다. 문 정부의 지난한 노력에도 불구하고 정부의 의도대로 시장은 움직여주지 않고 있다. 왜 그럴까?

민간이 주택을 소유하려는 동기를 살펴보면 무엇보다 안정된 거주를 하려는 목적이 가장 크다. 우리나라 주택보유율이 100%를 상회하고 있어 일부 다주택 소유자가 있기는 하지만 대부분은 일 가구 일 주택 소유자로서 실수요자들이다. 그들은 주택투기와는 거리가 멀다.

그들이 소유하고 있는 아파트가 지난 세월 동안 많이 오른 것은 사실이나 그것은 대부분 과거의 정책실패에 기인한다. 일관성 없는 부동산정책, 과잉유동성의 방출, 국토균형개발의 실패, 교육정책의 실패 등이 주기적인 부동산 폭등을 가져온 주범이라고 할 수 있다.

물론 투기세력이 없는 것은 아니다. 그러나 문 정부가 1주택은 실수요고 다주택은 투기라는 프레임으로 중과세를 통한 통제에 초점을 맞추는 한 부동산의 안정화를 이루기는 어렵다. 다주택 소유자는 시장에 매물을 내놓을 때 중과세의 상당 부분을 매입자에게 전가할 수 있지만, 당장 현금이 없어 집을 팔게 되는 일주택 보유자는 매입자에게 전가할 수 없어 오히려 중과세 부담을 떠안게 된다. 말하자면 다주택 소유자에 대한 종부세 중과의 목적이 일주택자의 피해를 양산하고 되레 아파트가격의 상승에 기여하는 것이다.

문재인 정부가 부동산정책의 반복적인 실패에도 불구하고 지금의 비현실적인 부동산정책을 계속 고집하는 이유는 그들의 부동산에 대한 철학 때문이다. 그들은 부동산을 토지와 같은 자연물과 건물과 같은 인공물로 구분하고 자연물인 토지는 개인이 사유하면 안 된다고 주장하는 헨리 조지의 철학을 따르고 있다. 즉 토지사유에 대해서는 토지보유세를 부과하여 국가에 귀속시켜야 한다는 주장이나 많은 경우 현대의 토지소유자들은 자연물 상태에서 무주물선점을 한 것이 아니라 시장에서 값을 지불하고 매입한 것이다. 따라서 이는 이중으로 대가를 지불하게 하는 것이다.

반면 강남의 아파트 가격 고공행진은 단순하게 보면 수요에 비해 공급이 부족하기 때문이다. 그런데 문 정부는 강남의 재건축은 계속 막고, 경기도 일원에 신도시를 건설하겠다고 한다. 강남의 수요와 서울외곽의 수요는 본질적으로 다르므로 서울 외곽의 신도시 건설로 강남아파트의 가격안정은 어려우며 이는 초점이 빗나간 대책이다.

해결은 재건축을 활성화하고 아파트 용적률을 높여 강남의 단위 면적 당 효율을 높여주는 방법밖에 없다. 금싸라기 땅은 금싸라기 땅같이 활용하여야지 공급을 억누르고 가격을 비틀어 저부가가치 업종만 들어오게 하고 보기에도 흉물스러운 아파트만 즐비하게 늘어서 있게 한다면 어찌 21세기의 세계 속에 서울이 도시경쟁력을 유지할 수 있겠는가? 우려스럽다.