주택임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다고 규정해 임차인에게 1회에 한해 2년간 더 거주할 권리를 부여했는데, 이것이 갱신요구권이다. (6조의 3)

반면 임대인은 '정당한 사유'가 있으면 갱신을 거절할 수 있는데, 갱신거절 사유로서 가장 강력한 무기는 임대인이 실거주하겠다며 갱신을 거절하는 것이다.

최근 서울중앙지법은 집 주인이 실거주를 목적으로 갱신요구를 거절할 때 집 주인이 실거주하겠다는 주관적인 의도만 표시하면 되지 실거주 목적에 대한 객관적 사정을 입증할 필요가 없고, 오히려 임차인이 집주인의 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 점을 입증해야 한다고 판단해서 주목되고 있다. (2021가단5013199 판결)

위 판례의 사례를 보면, 집주인이 세입자에게 기간 만료 4개월 전에 자신이 실거주하겠다며 갱신 거절 통지를 했고, 이에 세입자는 2년 더 연장해달라고 요청하였는데 집주인이 갱신을 거절하자 세입자가 기간 만료 후에도 집을 비워주지 않았다. 이에 집주인이 세입자를 상대로 아파트 인도소송을 제기한 데 대하여 법원은 적법한 갱신 거절로 보아 세입자는 아파트를 인도하고 밀린 월세를 지급하라고 판결하여 집주인 손을 들어주었다.

판결 이유를 보면 "개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다"며 "임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다"고 밝혔다.

또 "개정법이 실거주에 위반하여 임대한 경우 손해배상을 하도록 규정하는 점, 개정법 취지 등을 고려할 때 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있고, 오히려 임차인이 집주인에게 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 주장·입증할 책임을 부담하는데, 그런 입증을 하지 못했다"는 이유로 집주인 손을 들어준 것이다.
김재권 법무법인 효현 대표