김재권 법무법인 효현 대표

주상복합아파트에서 주차장 사용과 관련한 분쟁이 빈발한데, 법원은 그 주차장이 아파트와 상가가 공유하는 공용부분에 해당하면 아파트나 상가구분소유자(이용자)가 지분 비율과 상관없이 자유롭게 사용할 수 있다고 보았다. (서울중앙지법 2016가합577431 판결, 대법원 2018다260138 판결 등)

한편 집합건물법 10조 1항은 '공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다'고 규정하여 일부공용부분을 인정하고, 이에 해당하면 해당 구분소유자만의 공유에 속한다고 보았다.

최근 대법원은 상가와 아파트로 이뤄진 주상복합아파트의 상가소유자와 임차인들이 아파트 입주자대표회의를 상대로 지하주차장의 이용을 방해하는 행위를 금지하고 위자료의 지급을 청구하는 소를 제기한 사례에서 '지하주차장의 구조·용도·이용 상황, 분양계약서와 건축물대장의 내용 등에 비추어 지하주차장이 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부공용부분이라는 이유로 상가소유자 등의 청구를 기각한 원심판결이 정당하다'고 봐 상고를 기각했다. (2022년 1월13일 선고 2020다278156 판결)

대법원은 '집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속하는데, 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합하여 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단하여야 한다'라고 먼저 판단 기준을 제시했다. 이런 기준을 토대로 '상가는 이 사건 아파트 단지의 대로변에 위치하고 단지의 부속상가로 건축되었으나, 아파트 10개동과 상가는 별개의 건물로 신축·분양되고 구조나 외관상 분리·독립되어 있으며 기능과 용도가 다른 점, 또한 지하주차장은 아파트단지 출입문으로만 출입이 가능하고 아파트에서 차단기로 출입을 통제하고 있으며, 상가와 연결되어 있지 않아 구조상으로도 아파트 구분소유자의 공용에만 제공되어 있는 점'을 이유로 들었다. 결국 주상복합아파트의 상가소유자들이 지하주차장을 이용할 수 있느냐 여부는 당초 분양할 때 상가나 아파트 소유자 중 누구에게 공용되도록 분양하고 건설되었느냐에 달렸다고 볼 것이다.
김재권 법무법인 효현 대표