[부동산 공부방] 땅 빌려 건물 올렸다가 월세 밀려 계약 해지됐다! 내가 지은 건물 값 돌려 받을 수 있을까?

건물 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인이 임대인명의로 건물신축한 경우 임차인 귀책사유로 임대차종료되더라도 임대인은 건물신축비용 정산해주어야한다.

1. 안녕하세요. 정변호사 정진규입니다.

2. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 토지임대인은 임대차 종료 후 건물 철거 또는 인도를 쉽게 하기 위해서 지상에 건축될 건물의 신축 비용은 임차인이 부담하되, 건물 명의는 임대인 앞으로 하는 경우가 있습니다.

3. 이럴 때, 토지임대차가 종료된 경우 임차인은 임대인에 대하여 지상물 매수청구권 행사를 고려해볼 수 있습니다(민법 제643조, 제283조). 그러나 이러한 지상물 매수청구권은 토지 임대차 기간이 만료하고 건물이 현존한 때에 행사할 수 있는 권리지만, 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인에게 매수청구권이 인정되지 않습니다(대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685). 따라서 토지임차인이 자기 비용을 들여 임대인 명의로 건물을 신축한 후 차임 미지급을 이유로 임대인이 임대차계약을 해지하게 되면, 토지임차인 입장에서는 큰 손해가 발생할 수 있습니다. 지상물 매수청구권은 임차인에게는 주어지는 아주 중요한 권리인데, 한순간의 실수로 임차인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우에는 이 지상물매수청구권을 잃게 되는 것이죠.

4. 그러나 판례는 이러한 경우에도 임대인이 임차인으로부터 건물을 인도받기 위해서는, 건물 신축 비용에 관하여 임차인과 정산을 해야한다고 판시함으로써 임차인이 구제받을 수 있는 길을 열어주고 있습니다.

5. 다음의 대법원 판례의 사례는, 임대차계약에서 임차인이 임대인 소유의 토지 상에 건물을 신축하여 비교적 장기인 48개월 기간 동안 사용토록 하고 그 기간의 만료 후 또는 차임연체 등의 사유가 발생하는 경우 위 건물을 임대인에게 명도하기로 약정한 사안에서, 차임연체 등의 사유로 임대차계약이 중도에 해지되는 경우에는 통상적인 임대차계약과는 달리 차임선불금 상당의 건물신축비용까지 포함한 정산절차가 예정되어 있다고 보는 것이 합리적인 의사해석이라고 한 사례입니다.

판례(대법원 2005. 7. 15. 선고 2005다19415 판결)를 보면,
「이 사건 임대차계약은 계약기간이 48개월로서 비교적 장기간인데 비하여 보증금과 월차임은 통상의 경우에 비하여 저렴한 것으로 보이고, 차임연체를 원인으로 한 계약해지의 요건도 통상의 경우에 비해 엄격한 사정, 그 밖에 계약기간 만료시 피고가 원고에게 건물을 명도한다는 이 사건 임대차계약의 내용, 체결 경위 등을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 임대차계약이 정상적으로 이행되어 기간만료로 종료할 때까지 이 사건 건물을 이용한 식당영업을 통하여 이 사건 건물의 신축비용 등 투하자본을 회수할 수 있다고 보고 그 투하자본을, 마치 원고 소유 건물을 48개월 임차할 때 지불할 차임총액 중 일부의 선불금으로 간주하여 임대차계약이 기간만료로 종료되면 원고에게 이 사건 건물의 소유권을 귀속시키기로 한 것으로 해석될 여지가 충분하다.
따라서 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료할 경우라면 원고와 피고가 원고 소유의 건물에 관하여 체결된 통상의 임대차계약에서와 마찬가지로 보증금반환과 건물명도를 동시에 이행하는 방식으로 법률관계를 청산하여도 별 문제가 없겠지만, 피고의 차임연체, 또는 그 밖의 사유로 이 사건 임대차계약이 중도에 해지된 경우에까지 통상의 임대차계약에서와 같은 방식으로 법률관계를 청산한다면, 피고로서는 그 동안의 영업수익 및 적정 보증금 또는 월차임과의 차액으로 인하여 얻게 되는 이익만으로는 이 사건 건물을 건축하는 데 소요된 비용 약 4억 원을 회수하지 못하는 손실을 입게 되는 반면, 원고로서는 적은 금액의 차임연체만으로 그 보다 훨씬 많은 금액의 건축비가 소요된 이 사건 건물의 소유권을 별다른 정산절차도 없이 확정적으로 취득하게 되므로, 사회정의와 형평의 이념에 맞지 않을 뿐 아니라 당사자들이 이 사건 임대차계약을 통하여 달성하려는 목적과 진정한 의사에도 반하는 부당한 결과가 초래된다.」라고 판시하면서, 임대인은 임차인에게 건물신축비용을 포함한 정산금을 지급해야할 의무가 있고, 이 정산금지급의무와 임차인의 건물인도 의무는 동시이행관계 있다고 판시하였습니다.

6. 결국, 임대인은 건물신축비용이 고려된 정산금을 지급해야하므로, 임차인은 큰 손해를 면할 수가 있습니다. 한편, 임대인의 입장에서는 원하지 않는 건물을 대금을 치르고 떠안게 되는 위험이 있는 것이죠.

7. 이번 영상에서는 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인 귀책사유로 임대차가 해지되어 임차인이 지상물 매수청구권을 잃게 된 경우, 임차인이 구제받을 수 있는 사례에 대해서 살펴보았습니다. 다음 시간에도 유익한 법률 정보 들고 다시 만나뵙겠습니다. 감사합니다. 

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본 콘텐츠는 법률사무소 덕원과 함께합니다

상담 문의 : 053-719-0039

정진규 건설·부동산 전문 변호사

법률사무소 덕원 대표 대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 겸임교수

대구광역시 재건축 재개발 조합운영 실태점검 위원

대구광역시 재건축 재개발 공사비 분쟁 중재, 조정 전문가 위촉

대구지방변호사회 부동산 분과위원회 위원 

이형일 기자

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