김재권 법무법인 효현 대표
상가건물 임대차를 둘러싼 분쟁이 끊이지 않는 가운데, 근래 대법원에서 주목할 만한 판결이 나왔다(대법원 2024년 11월 14일 선고 2024다264865 판결). 공장이나 창고처럼 보이는 건물이라도 실제 영업활동이 이루어졌다면 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 '상가건물'로 보아야 한다는 취지다.
사안의 임차인은 건물 일부(287.5㎡)를 용접 작업장으로, 나머지(36.8㎡)를 사무실로 나누어 레이저용접 제조업을 영위했다. 외벽에 상호를 걸고 제품 제조는 물론, 사무실에서 신용카드와 계좌이체 방식으로 거래 대금을 받았다.
임대차 기간 종료를 앞두고 임차인이 계약갱신을 요구하자, 임대인들은 이 건물은 공장에 불과하므로 상가임대차법상 갱신요구권이 없다며 건물 인도 소송을 제기했다.
이에 원심은 대금 결제가 주로 계좌이체로 이루어져 현장 수수라 보기 어렵고, 건물의 주된 부분이 제조업소라는 점 등을 들어 상가건물이 아니라고 보아 임대인의 손을 들어주었다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. 원심을 깨고 사건을 파기환송했다.
대법원은 단순히 상품의 제조·가공 등 사실행위만 이루어지는 공장은 영업용이라 볼 수 없지만, 그곳에서 영리 목적의 활동이 함께 이루어진다면 상가건물에 해당한다는 기존 법리를 재확인했다. 나아가 계좌이체나 신용카드 결제 역시 통상적인 거래 대금 지급 방식이므로 영리 활동에 해당하며, 별도의 영업소 없이 공장에서 제조와 영업이 함께 이루어지는 소규모 사업장의 특성상 임대인도 이를 충분히 인식할 수 있었을 것이라고 보았다. 따라서 제조 작업부터 대금 수수에 이르는 모든 과정이 하나의 일련의 영업활동에 해당하여 건물 전체를 영업용으로 평가한 것이다.
이번 판결은 상가건물 해당 여부를 판단할 때 건축물대장 등 공부상 용어나 계약서의 표제에 매이지 않고, '실제 영업용으로 사용되는지'라는 실질을 엄격히 적용했음을 보여준다.
실무적으로 일반 오피스, 물류창고, 공장 등을 임대차할 때 상가임대차법 적용 여부는 갱신요구권이나 권리금 보호 등 당사자의 이해관계에 결정적인 영향을 미친다. 임대인과 임차인 모두 계약 체결 시점부터 실제 사용 현황과 거래 형태가 상가임대차법의 적용 기준에 해당하는지 면밀히 점검할 필요가 있다.
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