서경규 교수
부동산관리활동에 있어 다양한 이유로 자금을 지출하게 된다. 이러한 지출에 대해 회계나 세무에서는 자본적 지출과 수익적 지출로 구분한다. 여기서 자본적 지출은 부동산의 가치를 증가시키거나 내용연수를 연장시키는 지출을 말하고, 수익적 지출은 부동산의 가치를 보전하거나 본래 기능을 유지하기 위한 지출을 말한다. 자본적 지출의 예로는 발코니 확장비용, 난방설비 신설 및 교체비용, 단열공사비용, 건물의 증축비용 등이 있고, 수익적 지출의 예로는 벽지나 장판의 교체비용, 싱크대나 세면대의 수리 및 교체비용 등이 있다.
특정 지출에 대해 자본적 지출과 수익적 지출 중 무엇으로 처리하느냐에 따라 소유자의 손익에 직접 영향을 미친다. 자본적 지출은 부동산의 취득원가(유형자산 등)에 합산된 뒤 내용연수에 걸쳐 매년 감가상각비로 나누어 비용 처리된다. 반면, 수익적 지출은 지출한 당해에 전부 비용(수선유지비 등)으로 처리된다.
부동산의 소유자가 법인이 아닌 개인인 경우 사업자 여부에 따라 절세의 내용이 달라진다. 임대사업자와 같이 사업자인 개인이라면 법인과 마찬가지로 매년 비용(감가상각비 또는 수선유지비 등) 처리를 통해 종합소득세를 줄일 수 있다. 반면, 사업자가 아닌 일반 개인인 경우 감가상각을 하지 않는 대신 부동산을 매도할 때 필요경비로 인정받아 양도소득세를 줄일 수 있다. 그러나 일반 개인이 수익적 지출을 한 경우에는 별도의 절세 효과가 없다.
한편, '민법'에서는 물건의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출된 비용을 유익비, 물건의 보존을 위해 지출된 비용을 필요비라 부른다. 회계나 세무상 개념과 비교하면 유익비는 자본적 지출, 필요비는 수익적 지출에 대응된다.
임대차에 있어 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대차 종료 시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임대인에게 청구할 수 있는 반면, 필요비를 지출한 경우에는 즉시 청구할 수 있다. 다만, 이 규정은 임의규정이므로 당사자의 약정으로 임차인의 비용상환청구권을 포기할 수 있다. 계약서에 "임차인은 계약 종료 시 임차물을 원상회복하여 반환한다"라고 기재한 경우가 그 예이다.
임대차와 달리 전세권에 있어서는 용익물권자인 전세권자가 직접 수선·유지의무를 지므로 전세권설정자인 소유자에게 필요비를 청구할 수 없고, 유익비만 청구할 수 있다는 점을 유의해야 한다.
부동산을 관리하면서 자금을 지출할 경우 회계처리·절세 및 분쟁예방을 위해서는 반드시 증빙서류를 갖추어야 한다. 가장 확실한 방법은 공사계약서, 세금계산서(또는 카드매출전표), 계좌이체 영수증을 모두 구비하는 것이다. 여기서 공사계약서는 구체적인 거래 내용을, 세금계산서는 거래 사실과 금액을, 계좌이체 영수증은 실제 자금 지출을 각각 입증해 준다.
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