[김재권 변호사의 부동산 읽기] 임차인이 기한 전에 나갈 때, 새 임차인 중개수수료 누가 부담하나

A씨는 집주인과 임대차계약을 2년간으로 했는데, 1년쯤 지나 갑자기 지방으로 발령이 났고, 출퇴근이 어려워 지방으로 이사를 가야하는 상황이 발생했다. 어쩔 수 없이 임대인인 집주인에게 사정을 얘기하며 임대차 계약을 해지해 달라고 했더니 집주인은 아직 계약기간이 남았으므로 새 임차인을 구해주고 이사를 가라고 했다. 그리고 새 임차인을 구하는 중개수수료도 A씨가 부담하라고 했다.

A씨는 집주인이 이사 갈 기회를 준 것만 해도 고마워 요구사항대로 하기로 하고, 인근 중개사를 통해 새로운 세입자를 구해주고 중개수수료를 대신 지불한 후 무사히 지방으로 이사를 가게 됐다.

그런데 나중에 주위에서 들으니 이런 경우에도 중개수수료는 법적으로 집주인인 임대인이 부담해야 한다고 해 집주인 대신 냈으니 돌려달라고 청구해 보려고 하는데, 과연 돌려받을 수 있을까.

우선 판례를 보면, 1년 기간으로 계약한 임차인이 9개월 만에 나가면서 중개수수료를 누가 내느냐 하는 다툼에서 “임차인이 부담한다는 특별한 약정이 없었다면 임대인이 부담해야 한다”라고 해 임차인 손을 들어주었고(서울중앙지법 1998년 7월1일 선고 97나55316판결), 국토교통부도 마찬가지로 “별도 약정이 없다면 임대인이 부담하는 것”으로 해석하고 있다.(국토교통부 2006년 7월28일 자 사이버 민원)

위 판례나 유권해석의 결론은 “따로 임차인이 부담한다는 약정이 없으면 임대인이 부담해야 한다”는 것이다.

그런데 원래 임차인은 기간만료 전에 임대인의 동의 없이는 마음대로 계약을 해지하고 나갈 수 없다. 맘대로 나가버리면 계약기간까지 보증금을 내 줄 의무가 없고, 월세도 공제한다. 다만 대부분의 경우 임대인이 임차인의 사정을 고려해 세를 놓고 나가라고 기회를 주는데, 중개수수료 등 제반 비용은 모두 임차인이 부담하는 조건을 달거나 특약을 한다. 그래서 법적으로가 아니라 관행적으로 임차인이 중개수수료를 부담한다는 말이 나온 것이다.

결국 임대인이 ‘합의해지’를 해 주는 것인데, 해지시 중개수수료에 대해 임차인이 부담한다는 특약(조건)을 하지 않으면 임대인이 부담해야 함을 유의해야 한다.

그 외에도 ‘임차인의 사정으로도 중도에 계약해지가 가능하다’는 조항이 있거나 묵시적 갱신이 된 후 임차인이 해지하는 경우 등에는 임차인에게 해지권이 인정되므로, 중개수수료는 임대인 부담이 된다 .

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