임대차3법! 계약갱신요구권 행사시 전월세 상한액(5%한도) 초과금 반환된다고?

Q. ‘전월세 상한제(임대료 상한제)’에 대해 알아볼까요. 임대인이 계약을 갱신할 때 임대료(보증금, 월세)는 5% 한도 내에서만 올릴 수 있도록 하는 제도라 했는데,
먼저 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 때에만 적용되나요, 아니면 존속 중인 임대차에서 임대인이 증액할 때도 적용이 되나요?
A. 임대료 인상한도를 5%로 제한하는 것은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우에만 적용되는 것이 아니라, 기존에 존속 중인 임대차계약에서 임대인이 임대료를 올리려는 경우에도 적용이 됩니다.

주택임대차보호법(7조)은 임대인과 임차인간 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있도록 규정하여 조세, 공과금, 경제사정변동 등으로 이유로 차임의 증액 또는 감액을 쌍방이 다 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만, 감액청구가 아니라 증액청구는 처음 계약을 한 이후 1년 이내, 또는 증액한 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없도록 하여 1년 단위로 증액을 요구할 수 있도록 규정합니다.

따라서, 임대차 기간 2년으로 하여 존속 중인 임대차의 경우, 1년이 지난 후에는 조세, 공과금 증감, 경제사정 변동 등을 이유로 임대료를 올려달라고 요구할 수 있겠지요. 다만, 임차인이 요구대로 올려주지 않으면 역시 소송으로 가서 임대료 시세감정을 해봐야겠지요.

Q. 전월세 상한제로 임대인이 5%는 무조건 올릴 수 있다는 뜻인가요, 아니면 임차인이 동의해야 올릴 수 있나요. 임차인이 증액요구에 불응하면 계약해지하고 내 보낼 수 있나요?
A. 주택임대인이 보증금이나 차임을 증액(인상)할 때 5%는 임차인의 동의 없이도 무조건 올릴 수 있고, 임차인이 불응하면 임대차계약을 해지하고 임차인을 내보낼 수 있는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많은데, 잘못된 상식이지요.

우선 임대인과 임차인간 서로 원만히 합의하여 5% 이내에서 증액이 되면 아무런 문제가 없겠지요.

그런 합의가 이뤄지지 않았다면, 임대인이 임차인의 동의없이도 일방적으로 올릴 수는 있으나, 주택임대차보호법이 5% 한도 내에서만 올릴 수 있도록 인상한도를 정해 놓고 있으므로, 5% 이내에서 조세, 공과금 등의 부담과 경제사정변동을 고려하여 임대료 시세까지 증액할 수 있습니다.

특히 주택임대차보호법인 증액청구의 상한을 5% 한도에서 지자체 조례로 지역별 임대차시장 여건 등을 고려해 다시 정할 수 있도록 했기 때문에 증액상한이 4~3%로 내려갈 수도 있습니다. 즉 지자체 조례로 증액한도를 4%로 정했다면 4% 한도 내에서만 올릴 수 있게 되는 거지요.

결국 임대인이 5% 증액을 요구해도 5%는 상한선일 뿐이므로 임차인은 이에 반드시 응할 의무가 없고, 임차인이 올려주지 않는다고 임대인이 곧바로 임대차계약을 해지해 내보낼 수도 없다는 결론이 됩니다.

Q. 임대료증액에 대해 서로 합의되지 않으면 결국 소송으로 가야한다고 하셨는데, 소송에서는 어떻게 임대료를 정하나요?
A. 예를 들어, 임대인이 보증금 1억 원, 월세 100만 원인 것을 5% 인상해 보증금 1억500만원, 월세 105만원으로 증액을 요구했는데, 임차인이 불응하자 임차인을 내보내기 위해 임대차계약을 해지하고 주택인도소송을 제기했다고 합시다.

이 소송에서 임대인으로서는 '약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 아니하게 된 점'을 입증해야 합니다. 즉 5% 증액요구를 거부했다고 바로 해지와 인도를 청구할 수 있는 것이 아니라 증액할 만한 사유가 있음을 입증해야 함을 유의해야 한다.

결국 소송절차에서 법원에 임대료 시세 감정신청을 해 법원이 지정한 감정평가사가 증액요구시점의 임대료 시세를 조사해 법원에 보고하면 그 시세를 기준으로 판사가증액해 줄 것인지 여부를 판단하게 되는 것입니다.

즉 법원 감정시세가 보증금 1억300만원, 월세 103만원으로 3% 증액되는 금액으로 나왔으면, 임대인이 증액을 요구한 5%보다 적게 나왔으므로 3%만 올려주면 되고, 임대인이 요구한 5%를 올려주지 않아도 계약을 해지할 수 없다는 결론이 됩니다.

물론 임차인이 법원이 증액해 주라고 판결한 3%도 올려주지 못하겠다고 버틴다면 계약해지 사유가 될 수 있겠지요.

Q. 임차인이 기간만료를 앞두고 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 합의하여 갱신계약을 체결하면서 5% 한도를 초과하는 7%를 인상해 주는 것도 가능한가요. 그 때에는 갱신된 계약기간 만료시 다시 갱신요구권을 행사할 수 있나요?
A. 계약갱신요구권 행사는 임차인의 자유이므로, 기간만료를 앞두고 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 합의하여 재계약을 체결하면서 5%를 초과하는 7%증액을 해 주는 것은 가능하고 유효합니다. 이처럼 합의하여 재계약하는 경우에는 임차인은 재계약기간 만료 시점에 다시 한 번 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

Q. 임차인과 임대인이 합의하여 재계약하기로 하면서 10%를 증액해 주기로 했는데, 임차인이 마음을 바꿔서 합의를 무시하고 갱신요구권을 행사하면서 5% 이내의 증액을 주장해도 되나요?
A. 주택임대차보호법이 임차인 보호를 위한 강행규정으로서 갱신요구권을 인정하므로, 종전 합의를 무시하고 갱신요구권을 주장해도 됩니다.

Q. 임차인이 갱신요구권 행사시 임대인과 합의로 5%를 초과하여 10%를 증액하는 것으로 갱신계약을 체결했다면 어떻게 되나요?
A. 갱신계약은 유효할 수 있지만, 5%초과로 약정된 금액은 무효입니다. 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없기 때문입니다.

따라서, 초과금액에 대해서는 아직 지급하지 않았다면 지급하지 않아도 되고, 지급했다면 그만큼 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.
이와 맥을 같이하는 것으로서, 전월세 전환율 4%(10월부터 2.5%)를 초과하는 전환비율에 의한 월세는 주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정이어서 역시 무효가 되는 점 유의하셔야 겠지요.

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