117주 하락장 뚫고 범어W 국평 14억원에 거래
아파트시장 대장주 단지 중심 ‘상급지 쏠림’ 가속

13일 대구 동구 영남타워에서 본 아파트 단지들과 공사현장. 이지용기자 sajahu@yeongnam.com

대구 아파트 시장의 '평균의 함정'이 깊어지고 있다. 한국부동산원 집계 기준 117주 연속 내림세를 면치 못하는 장기 침체 속에서도 동대구로를 축으로 한 핵심 입지의 대장주 단지들은 연일 최고가를 경신하며 독주하고 있다. 공급 과잉의 여파가 가시지 않은 외곽지는 가격 방어에 고전하는 반면, 도심 신축 단지는 품귀 현상을 빚는 'K자형' 양극화가 뚜렷하다.

◆117주 연속 하락 뚫은 동대구로의 '역주행'

한국부동산원 자료에 따르면 최근 대구 전체 매매가격 지수는 주간 단위로 0.1%대 하락을 반복하며 2년 넘게 반등 없는 하향 곡선을 그리고 있다. 올 들어 4월 중순까지의 누적 변동률은 -1.69%로, 지난해 같은 기간(-1.53%)보다 하락 속도가 가파르다.

하지만 국토교통부 실거래가 공개시스템에 포착된 현장의 온도는 정반대다. 수성구 범어네거리의 랜드마크인 '수성범어더블유' 전용면적 84㎡(38층)는 지난 3월 14억 원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난 1월 13억 9천만 원(48층)에 팔린 지 두 달 만에 다시 고점을 높인 것이다. 인근 황금동 '힐스테이트황금엘포레' 전용 84㎡ 역시 이달 초 9억1천만 원(14층)에 손바뀜되며 최고가 대열에 합류했다.

수성구 범어역 인근에서 공인중개사무소를 운영하는 박가림씨(56)는 "전체 시장이 안 좋다는 뉴스 때문인지 급매를 찾으러 왔다가도, 막상 대장주 단지 호가가 안 빠지는 걸 보고 실거주 목적으로 신고가에 계약하는 사례가 꽤 있다"고 현장 분위기를 전했다.

2024년과 2025년 4월 2주차 대구 아파트값 변동률.(단위 %) <출처 한국부동산원>

◆'똘똘한 한 채'가 만든 주거 계급화

부동산시장 전문가들은 이 같은 현상의 배경으로 다주택자에 대한 징벌적 과세 체계를 꼽는다. 취득세 중과와 보유세 부담 탓에 여러 채를 보유하기보다 확실한 가치를 지닌 한 채에 집중하는 '똘똘한 한 채' 수요가 상급지 이동을 가속화하고 있다는 분석이다.

이런 흐름은 수성구 밖에서도 관측된다. 중구 남산동의 '남산롯데캐슬센트럴스카이' 전용 84㎡가 최근 7억9천500만 원에 거래되며 신고가를 기록한 것이 대표적이다. 남산동 인근 상가에서 만난 주민 박경희씨(45·전문직)는 "세금 부담 때문에 외곽 아파트 두 채를 정리하고 도심 신축 한 채로 옮겨왔다"며 "하락장일수록 입지가 확실한 곳이 안전하다는 판단 때문"이라고 말했다. 지역별 대장 아파트들이 가격 방어선을 넘어 상승세를 타는 동안 인프라가 낙후된 외곽지나 나홀로 아파트들은 하락 폭을 키우며 격차를 벌리고 있다.

◆2026년 '입주 절벽'이 불러온 신축 희소성

특히 2026년부터 본격화되는 '공급 절벽'은 대장주 단지의 몸값을 더욱 높이는 핵심 변수다. 2022~2024년 연간 2만~3만 세대씩 쏟아지던 입주 물량이 올해 1만 세대 수준으로 줄어들었다. 특히 하반기부터는 대단지 신축 입주가 사실상 자취를 감추면서, 교육과 교통이 검증된 입지의 신축 단지로 매수세가 쏠리는 현상이 심화될 것으로 보인다.

조두석 애드메이저 대표는 "자산가들이 외곽 주택을 정리하고 도심 핵심지의 고가 단지로 이동하는 '상급지 갈아타기'가 이어지는 한 인기 단지와 비인기 단지의 디커플링(탈동조화) 현상은 당분간 지속될 수밖에 없다"고 전망했다.

윤정혜기자 hye@yeongnam.com

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