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전세보증금 이슈 내년까지 지속
금융시스템 개선 등 개혁 제언
"전세가율 70% 이상 대출 제한을"
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KB금융지주 경영연구소는 최근 발간한 '전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서에서 최근 악의적인 투자자에 의한 전세사기 이슈가 사회 문제가 되고 있지만, 향후 전세가격 급락으로 인한 부작용이 다양한 형태로 대두될 것이라며 이같이 밝혔다. 전세보증금 회수가 지연될 경우 임차인은 주택 구입, 근무지 이전, 자녀 교육 등에 문제가 발생하게 된다.
보고서에 따르면 전세가격은 2022년 하반기 이후 하락세로 접어들며 최근 1년간 8.8%의 높은 하락률을 기록했다. 대구의 경우 하락률이 12.7%로 비수도권에서는 가장 높은 수치를 보였다.
우리나라만의 독특한 임차 제도인 전세제도는 사적 금융을 활용한 주택구입 수단으로 역할을 해왔다. 하지만 주택경기 호황기의 투자행위가 주택경기 침체 시 임차인의 전세보증금 반환 및 손실로 확대되는 구조적 문제를 안고 있다. 특히 최근엔 전세가격 급등으로 무자본 갭투자가 크게 늘어난 상황에서 매매가격과 전세가격이 동시에 급락하면서 전세 리스크가 확대됐다. 더 큰 문제는 전세가격이 지난해 7월을 정점으로 하락한 점에 비춰볼 때 전세보증금 이슈가 내년까지 지속될 것이라는 것.
이같은 구조적 문제점을 감안하면 향후 주택경기 위축기마다 전세 리스크가 계속 부각될 수밖에 없다. 이에 보고서는 전세제도 관련 금융시스템 개선이 필요하다고 제안했다.
대표적인 것이 전세자금대출이다.
보고서는 "전세자금대출이 전세가격을 밀어 올리고 투자 수요 증가 요인으로 작용한 측면이 있다"며 "전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하고, 매매가 대비 전세가가 70% 이상인 주택에 대해선 전세자금대출을 제한하는 안을 검토해야 한다"고 주장했다.
다만 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 허용해야 한다고 조언했다. 특히 대출신청 금액이 1억5천만원 이하인 경우 DSR 적용을 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 덧붙였다.
장기적으로 임대보증금 보증과 전세보증금 반환 보증보험을 통합하고 임대인의 보험가입을 의무화해야 한다는 의견도 내놨다.
전세거래의 안전성 확보를 위해 △중개업소의 임대인 정보 확인 의무화(세금 체납 여부 등) △전세계약 시 중개업소의 매매가 대비 전세가 설명 의무화 △전입신고 효력 신고 당일부터 인정 등의 대책도 함께 제시했다.
아울러 기업형 임대 주택을 확대하고 임대주택을 직접 중개·관리하며 하자 발생 시 전세보증금 보존과 계약 파기를 책임질 수 있는 기업형 중개 플랫폼이 필요하다고 했다. 다주택자의 임대사업자 등록을 의무화해야 한다고도 했다.
강민석 KB금융지주 경영연구소 부동산연구팀장은 "전세시장 리스크는 전세가격 하락기마다 지속적으로 반복됐다. 현재 전세시장은 2000년대 초반 상황보다 더 심각하다. 임대차3법 시행 영향으로 전세가격이 빠르게 상승한 이후 최근 단기간 가격 하락 폭이 크고 거래도 위축돼 있다"며 "전세제도의 구조적 문제점을 파악하고 근본적 개선 방안을 마련해 임대차 시스템을 안정적으로 구축하려는 노력이 필요하다"고 강조했다.
박주희기자 jh@yeongnam.com
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