내달 도입 '스트레스 DSR' 영향은…"대출한도 줄어 주택 매수·투자심리 위축"

다음 달(2월)부터 대출상품에 대해 미래의 금리변동 위험을 반영하는 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 제도가 시행된다.

이에 따라 변동금리형 주택담보대출 한도가 줄게 돼 주택 매수심리 위축 등 부동산 시장에 미치는 파장이 불가피할 것으로 보인다. 예를 들어 소득 5천만원인 차주가 30년 만기 분할 상환 대출을 받으면 기존엔 대출 한도가 3억3천만원이었는데 올 상반기에는 변동금리 기준 3억1천500만원, 하반기에는 3억원으로 축소된다. 내년엔 2억8천만원까지 쪼그라든다.

23일 금융당국에 따르면 스트레스 DSR은 다음 달 26일 은행권 주택담보대출을 시작으로 오는 6월 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출에 이어 연내 전 금융권의 모든 대출에 확대 적용될 예정이다.

스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출상품을 이용하는 차주가 향후 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 늘어날 가능성을 고려해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 부과하는 것이다. 이 제도가 도입되면 원리금상환액이 높아져 대출한도가 줄어든다. DSR는 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표다. 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간 소득으로 나눠 산출한다.

연합뉴스

스트레스 금리는 연 2회(매년 6월·12월) 산정한다. '과거 5년 중 최고 금리'(한국은행이 발표하는 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 기준)와 '현재 금리'(매년 5월·11월 기준 산정, 2024년은 2월 시행을 감안해 1월 금리 기준으로 2월 산정)를 비교해 결정하되, 하한(1.5%)과 상한(3.0%)을 둔다.

먼저 변동형 대출에 대해선 '과거 5년 중 최고금리-현재금리' 차(差)를 그대로 적용한다.

혼합형·주기형 대출에 대해선 고정금리 적용기간 등을 감안해 이보다 완화된 수준으로 가산금리를 적용한다.

제도 시행 첫 해로 대출한도 축소에 따른 실수요자들의 어려움을 감안해 올해 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%를 적용하고 내년부턴 100%로 적용될 계획이다.

이에 따라 대출한도는 상품별로 내년 상반기 2∼4%, 하반기 3∼9% 감소하고, 2025년에는 기존보다 6∼16% 감소할 것으로 예상된다.

이 제도는 미래의 금리 변동 위험을 반영해 상환 능력을 넘어서는 대출 확대를 방지하고 가계 부채의 질적 개선을 도모하는 효과가 있을 것으로 기대된다. 다만 주택 구매 수요자의 경우, 대출 가능 금액이 줄어 주택 매입에 어려움을 겪을 것으로 예상된다. 부동산 매수 시장에 관망세를 지속하게 하는 원인으로도 작용할 수 있다.

지역의 부동산분양업체 관계자는 "스트레스DSR 제도는 가계 부채 급등에 따른 건전성 관리를 위해 나온 정책으로 대출 한도가 줄어들어 주택 매수 및 투자심리를 위축시킬 수 있다"면서 "현재 정부의 부동산 정책은 신생아 특례대출 등과 같이 실수요자에게는 저리 혜택으로 주택 매수를 지원하고, 다주택자나 가계 부채가 많은 차주들에게는 대출 확대를 제한하겠다는 의지가 강하게 반영돼 있다"고 말했다. 부동산업계 다른 관계자도 "대출 규제가 강화됨에 따라 부동산 시장이 위축될 것으로 보인다"면서 "무주택자 등에 대해서는 대출 규제를 완화해 줄 필요가 있다고 판단된다"고 전했다.

박주희기자 jh@yeongnam.com