집값 잡겠다는 양도세 강화, 오히려 집값 더 올렸다

집값 상승 후반기에 양도세 올리면
집주인 매물 회수로 집값 상승 가속
다주택자 취득세 중과는 일부 효과

게티이미지뱅크

주택가격 상승기에 양도세 강화는 오히려 매물을 감소시켜 주택 가격을 인상시킨다는 국책 연구기관의 연구 결과가 나왔다.

13일 국토연구원의 '부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구'보고서를 보면, 다주택자의 양도세율이 1% 오르면 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 증가했다. 이는 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수도권 71개 시·군·구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과다.

국토연 관계자는 "다주택자의 양도소득세율이 증가할수록 아파트 매매가격 변동률도 상승하는 것으로 나타나 매매가 안정 효과를 기대하기 어렵다"고 분석했다.

주택가격 상승 전반기엔 수요와 공급이 모두 증가하면서 가격과 거래량이 함께 상승한다. 하지만 가격 상승 후반기엔 가격이 더 오를 것이라는 기대가 매수자와 매도자 모두에게 공고해지면서 추격 매수가 있어도 매도자가 시장에서 매물을 회수해 공급이 줄어든다. 이에 가격은 더 오르고 거래량이 줄어드는 결과가 나타났다.

매물이 감소하는 주택가격 상승 후반기에 양도세를 강화하면 매도를 더 위축시키거나 매도 가격을 상승시켜 '집값 안정'이라는 정책 목표를 달성하기 어려워진다는 게 연구진의 판단이다. 종부세가 부담돼도 양도세가 2억∼3억원이 되면 집주인들이 꿈쩍도 하지 않았다. 이에 따른 매물 위축으로 가격 상승이 가속화됐다는 것.

문재인 정부가 다주택자 양도세를 중과하자 시장 참여자들은 자녀를 분가시키거나 일부에선 위장 이혼까지 감행, 1가구 1주택자 적용을 받아 세금을 회피했다. 자녀와 같이 살아도 주택 구입후 독립 가구로 분리해 양도세 중과를 회피하고, 주택을 자녀에게 증여해 세율이 훨씬 낮은 증여세만 내는 방식을 썼다. 2030 신혼부부 중에선 각기 1주택을 구입한 뒤 양도세 감면 요건 확보를 위해 사실혼임에도 혼인 신고를 미루는 사례가 생겼다.

반면 취득세율이 1% 높아지면 아파트 매매가격 변동률은 0.341% 감소했다. 연구진은 다주택자에 대한 취득세 중과의 경우 신규 주택 매수를 억제하는 효과가 있어 일부 정책 효과가 나타난 것으로 평가했다.

종부세 역시 다수의 시장 전문가와 부동산중개사들이 다주택자의 매도를 유도하는 등 부분적으로 정부가 의도한 효과를 거둔 정책이었다고 언급했다. 다만 시장 참여자들이 가구당 보유 주택 수를 낮추거나 저가 주택으로 투자를 확대하면서 취득세·종부세 강화의 정책 효과가 반감된 측면이 있다.

문재인 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은 6%로 높였다. 이에 따라 현행 소득세법의 양도세 기본세율은 6∼45%지만, 2년 미만 단기 보유주택에 대해선 70%(1년 이상∼2년 미만) 또는 60%(1년 미만)를 부과하고 다주택자에겐 기본세율에 20%포인트(2주택), 또는 30%포인트(3주택 이상)를 더 매겨 중과한다.

윤석열 정부때는 소득세법 시행령 개정을 통해 내년 5월까지 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제하고 있다. '여소야대' 상황 속에서 법 개정 없이 시행령 개정만으로 가능한 양도세 중과 한시 배제라는 임시방편을 써온 것이다.

박주희기자 jh@yeongnam.com

박주희 기자

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