영남일보TV

[서경규 교수의 부동산 에세이] 주택연금의 이해

2024-10-23

주택연금이란 주택소유자가 주택을 담보로 제공하고 평생 동안 연금방식으로 노후생활자금을 대출받는 제도를 말한다. 일반 주택담보대출인 모기지론(mortgage loan)과 반대의 구조를 가지는 점에서 역모기지론이라고도 한다. 이 제도는 고령자의 노후생활자금 마련과 주거안정을 위해 2007년 '한국주택금융공사법'의 개정을 통해 공적연금제도로 도입되었다.

그동안 정부는 주택연금의 가입요건을 지속적으로 완화해 왔는데 현재의 요건은 다음과 같다. 첫째, 가입자의 요건으로 부부 중 1명이 주택을 소유한 55세 이상이어야 하며, 원칙적으로 담보주택에 거주(주민등록 전입)해야 한다. 둘째, 담보주택의 요건으로 '주택법'에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거 목적의 오피스텔 등이어야 하며, 부부합산 기준으로 공시주택가격 등이 12억원 이하여야 한다. 다만 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있다. 셋째, 담보제공의 방식으로는 근저당권 설정방식과 신탁방식이 있다.

제도 시행 초기에는 자녀에게 주택은 물려주어야 한다는 부모의 의식이 강해 활성화되지 못했으나 노인인구 증가 등의 영향으로 가입자가 급증하고 있다. 연간 누적가입자 수를 보면 첫 해인 2007년 515명에 불과했으나 2010년 4천350명, 2020년 8만1천206명, 2023년 12만1천476명에 달했다.

주택연금의 장점은 다음과 같다. 첫째, 종신지급형을 선택할 경우 부부가 평생 동안 안정된 연금을 받게 된다. 즉 부부 중 한 사람이 사망하더라도 그 배우자의 종신까지 지급이 보장된다. 둘째, 가입자 및 그 배우자가 모두 사망하면 담보주택을 처분하여 대출원리금을 상환하는데 대출원리금이 주택처분가격을 초과해도 상속인에게 청구하지 않는다. 반대로 정산 후 주택처분가격이 남으면 상속인에게 돌려준다. 셋째, 1세대 1주택자가 근저당권 설정방식으로 가입할 경우 재산세 감면 혜택이 있다.

반면 주택연금은 다음과 같은 단점이 있다. 첫째, 가입 이후 주택가격이 상승하더라도 연금지급액에 반영되지 않는다. 이 경우 그동안 받은 대출원리금을 상환하고 중도해지할 수 있지만 동일주택을 담보로 3년 내에는 재가입이 불가능하다. 둘째, 담보주택에 실제 거주해야 한다는 점이다. 따라서 담보주택을 이용하여 임대수익을 올리는데 제약이 있다. 다만 노인복지주택으로 이주하는 등 예외적인 경우 담보주택 거주의무가 면제되어 보증금 없는 월세방식으로 임대 가능하다.

평균수명이 늘어나는 현실에서 향후 기존주택의 수요 감소가 예상되고 자녀에게 주택을 물려주려는 의식이 점점 퇴색되면서 주택연금은 앞으로 더욱 활성화될 것으로 예상된다. 주택소유자의 상황과 주택가격 등을 고려해 가입여부 및 시기 등을 신중하게 결정해야 할 것이다.

〈대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수〉