[부동산 공부방] 많은 사람들이 잘못 알고 있는 매매 계약 상식 5가지

1. 안녕하세요. 정변호사 정진규입니다.

2. 우리가 부동산 매매계약을 체결하면서 당연하다고 생각하는 부분에 대해서 오해하고 있는 점에 대해 이야기 해보겠습니다.

3. 먼저 계약금입니다. 부동산 매매계약을 체결하면서 매매대금을 정하고 전체 매매대금의 10%를 계약금으로 정합니다. 그런데, 매매대금의 10%로 계약금을 정해야만 하는 것일까요? 그렇지 않습니다. 통상 매매대금의 10%정도로 정하는 것은 관례일 뿐이기 때문에 보통 그렇게 정하는 것일 뿐이죠. 전체 매매대금의 20%, 30%, 50%로 정해도 됩니다. 이것은 매매 당사자간에 정하기 나름인거에요. 계약금 없이 바로 잔금을 치르는 것으로 해도 됩니다. 지급 방법에 대하여 당사자가 약정으로서 정하는 것이죠.

4. 다음으로 계약금 몰취 부분입니다. 많은 분들이 매수인이 계약위반하여 계약이 해제되면 계약금은 몰취되는 것으로 이야기 합니다. 계약을 체결하면서 매도인이 계약금을 3,000만 원 받았다고 합시다. 그런데 매수인이 잔금을 주지 않아서, 즉 매수인의 귀책사유로 계약을 해제하게 되었습니다. 그러면 매도인은 받은 계약금 3,000만 원을 몰취하는 것이 당연한 걸까요? 그렇지가 않습니다. 매수인의 귀책사유로 계약이 적법하게 해제되는 경우, 매도인은 매수인에게 손해배상을 구할 수 있습니다. 매매계약 체결할 때, 어느 일방의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우 계약금 상당액을 손해배상금으로 한다는 약정, 즉 계약금 상당액의 위약금 약정을 한 경우에 한해서 계약금 3,000만 원을 몰취할 수 있습니다. 통상 공인중개사협회에서 제공하는 표준매매계약서에는 이런 손해배상에 대한 조항이 부동문자로 기재되어 있습니다. 바로 이 부동문자로 기재된 조항 때문에 계약금을 위약금으로서 몰취할 수 있는 거에요. 만약 매매계약시 위약금 약정을 별도로 하지 않았다면, 계약금을 손해배상금으로 몰취할 수 없어요. 이 경우 매도인은 매수인에 대하여 손해배상을 구할 수 있지만 계약금 상당액이 아니라 실제로 자신이 입은 손해를 입증해야 합니다. 이런 손해입증은 간단하지 않으며, 통상 그 금액이 크지 않습니다.

5. 또, 매수인들 중에는 부동산을 매수하면서 매매목적 대상 부동산을 담보로 은행 대출을 받아 잔금을 치르는 걸 당연하게 생각하는 분들이 많습니다. 만약, 매매 목적 부동산을 담보로 대출을 받아서 잔금을 치러야 하는 매수인이라면 반드시 계약 특약사항에 잔금 지급과 관련하여, 매도인의 부동산 대출 관련 협조 의무를 구체적으로 적시할 필요가 있습니다. 원칙적으로 잔금은 매수인이 돈을 구해와서 매도인에게 지급해야하는 거죠. 그런데 매수인이 매도인 소유의 부동산을 담보로 대출을 받아 매도인에게 잔금을 지급해야하는 상황은, 매도인이 부동산을 매수인이 지정한 금융기관에 담보로 제공하는 선이행의무를 부담하게 되는 상황이 됩니다. 즉, 매매계약에서 매도인이 선이행의무를 지게 되는 것인데, 이런 내용을 계약의 내용으로 정해 두지 않았다면, 매수인은 매도인에게 잔금 지급을 위한 대출 협조를 구할 수가 없게 됩니다. 만약, 그러한 특약을 하지 않았는데, 매도인이 잔금 대출에 협조하지 않겠다고 나오게 되면, 매수인은 잔금 마련을 하지 못하게 되고, 결국 매수인의 귀책사유로 계약이 해제됨으로써 큰 손해를 입을 수가 있습니다. 따라서 매매대상 부동산을 담보로 대출을 받아 잔금을 지급할 것이라면, 특약으로 잔금 지급과 관련하여 대출과 관련된 사항을 구체적으로 적시해두셔야 합니다.

6. 매도인은 매수인이 잔금을 지급하지 않으면 당연히 계약을 해제할 수 있을까요? 여러 차례 이야기하고 내용증명도 보내고 했는데도 잔금을 차일피일 미루고 있는 상황이라면 계약을 해제할 수 있을 것 같은데요. 하지만 이것도 간단하지가 않습니다. 매도인이 부동산을 담보로 대출을 받아서, 부동산에 은행 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많죠. 또 임차인이 있거나 매도인이 직접 거주하고 있는 경우도 많습니다. 매도인이 매수인의 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하기 위해서는 계약에 따른 자신의 의무를 했는지를 따져봐야 합니다. 매수인이 잔금을 지급해야하는 것은 계약에 따른 매수인의 의무인 거죠. 반대로 보면, 매도인은 제한등기가 없는 깨끗한 상태의 등기부등본 상태의 부동산 이전등기를 매수인에게 이전해주고, 건물을 비워서 매수인에게 인도해야할 의무가 있습니다. 이러한 매도인의 의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행이기 때문에, 매도인의 계약상 의무의 이행을 제공하지 않으면, 매수인의 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하는 것은 거의 불가능합니다. 매수인이 회생, 파산 상태에 들어갔다면 이야기가 달라지지만 그런 사유가 아니면 매수인의 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하는 것은 간단하지가 않습니다.

7. 그 다음으로 공인중개사가 다 알아서 해줄 것이고, 문제가 생기면 중개사가 당연히 전부 책임을 져야 한다고 생각하는 사람들이 많습니다.

하지만 공인중개사는 공인중개사법에 정하고 있는 업무 범위 내에서 자신이 할 일을 하는 자들로서 그 범위 내에서 주의의무를 다한 것으로 인정된다면 책임을 피할 수 있습니다. 예를 들면 카페를 하기 위해서 토지와 건물을 매수하였는데, 그 건물에 무단 증축되고 용도변경된 부분이 있어서 별도의 허가가 필요한 상황이라면, 또 특별히 공부상으로 증축 부분이 쉽게 확인되는 것이 아니라면, 공인중개사한테 책임을 물리기가 쉽지 않습니다. 또 건물 내부 누수 하자 등과 같은 것도 공인중개사가 건물을 전부 조사하거나 과거에 누수가 있었는지를 확인하기는 어렵기 때문에 책임을 묻기 어렵습니다. 특히 특정 업종을 하기 위해 건물을 매수한 것이고, 행정청의 허가가 필요한 것이라면, 허가 가능 여부는 계약 당사자인 매수자가 스스로 꼭 확인해보셔야 합니다. 공인중개사가 행정청에 확인을 해줄 의무는 원칙적으로 없습니다. 만약 공인중개사에게 일정부분 책임이 있다고 하더라도, 법원은 중개사의 책임을 상당한 범위내로 제한하고 있습니다. 결국 계약에 대한 많은 책임은 당사자에게 있다는 점을 염두에 두시고 공인중개사에게 전적으로 의존하는 것은 위험할 수 있습니다.

8. 이번 영상에서는 우리가 부동산 매매계약을 체결하면서 당연한 것이라고 오해하는 부분에 대해서 살펴보았습니다. 다음 시간에도 유익한 법률 정보 들고 다시 만나뵙겠습니다. 감사합니다.

이형일기자 hilee@yeongnam.com

이형일 기자

기사 전체보기

영남일보(www.yeongnam.com), 무단전재 및 수집, 재배포금지