요즘 부동산 경매에 있어서 돈되는 물건은 단연 유치권 있는 물건이다. 유치권을 깨트리기만 하면 대박을 터뜨릴 수 있기 때문이다.

유치권을 간단히 정의하면 ‘공사대금채권을 다 받을 때까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리’이다. 여기서 ‘채권’과 ‘점유’가 핵심요건이다. 그중 ‘점유’를 빼앗겼을 때, 즉 침탈당했을 때에도 유치권이 소멸하느냐의 문제에 대해서 살펴보자.

A씨는 재테크의 목적으로 빌라를 몇 채 낙찰 받았다. 그런데 그 빌라에는 공사업자인 B씨가 유치권을 행사하면서 점유하고 있었다. A씨는 잔금을 내고 소유권을 이전받은 후 B씨의 관리가 소홀한 틈을 타서 그 빌라의 자물쇠와 열쇠를 바꾸고 침입하여 지인들을 들어가 살게 했다. 뒤늦게 이 사실을 안 B씨는 A씨를 상대로 점유회수의 소송을 제기했고 1년 후 B씨의 손을 들어 준 판결이 나서 점유는 다시 B씨에게 돌아갔다.

그 후 A씨는 다시 B씨를 상대로 유치권부존재확인의 소송을 제기했고, 소송 중 그 빌라의 싱크대 등 공사업자 C씨가 유치권을 주장하면서 그 빌라에 침입하여 자물쇠와 열쇠를 바꾸고 기존의 무인경비시스템도 철거한 후 자신이 새로 무인경비시스템을 설치하면서 점유를 시작했다. 그 뒤 B씨가 점유를 회복하려고 여러 차례 침입을 시도하자 C씨는 현관문을 아예 용접해 버렸다.

이에 B씨가 재물손괴죄·주거침입죄 등으로 C씨를 고소하여 수사중인 상태에 있었는데, A씨는 소송에서 C씨가 B씨의 점유침탈한지 3개월이나 지나 B씨가 점유를 확정적으로 상실했기 때문에 유치권도 소멸했으므로 A씨의 청구가 받아들여져야 한다고 강조했다.

한편 B씨는 점유를 C씨에게 빼앗긴 사실은 인정하지만 수사중이어서 곧 처벌될 것이라고 주장하는 상태에서 재판이 종결되었다면, 재판부는 누구의 손을 들어줄까.

점유는 법정담보물권인 유치권의 공시방법인 동시에 유치권의 ‘성립요건이자 존속요건’이어서 점유는 계속되어야 하는데, 점유를 스스로 포기하든 빼앗기든 점유를 상실하면 유치권은 소멸한다. 특히 소송에서는 마지막 재판기일, 즉 변론종결시점이 점유여부에 대한 판단시점이 됨을 유의해야 한다.

법원도 “유치권자들이 점유를 상실한 후 당심 변론종결일 현재까지 이 사건 건물에 대한 점유를 회복하지 못하고 있는 이상, 불법적인 점유침탈로 인해 점유를 상실해도 유치권은 소멸된다”(부산고법 2011년 7월5일 선고 2010나7805 판결 등)고 판결했다.

결국 위 사례에서 법원은 A씨의 손을 들어줄 가능성이 높은데, 유치권자로서는 어떻게든 점유를 빼앗기지 않도록 잘 지켜야 함을 보여준다. (759-6611)
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