경매절차 진행 중 또 다른 경매신청이 되면 이중경매가 된다. 이러한 경우 경매법원은 어떻게 처리해야 할까.

민사집행법은 ‘강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대해 다른 강제경매의 신청이 있을 때엔 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다’고 규정해 먼저 경매개시결정이 된 경매절차에 따라 진행하도록 하고 있다.(87조 1항)

그런데 경매의 종류엔 판결을 받아 신청하는 강제경매와 근저당권 등 담보권의 실행을 하는 임의경매가 있는데 모두 경매신청을 하는 채권자 자신의 채권만족을 위한 목적으로 하는 것이어서 ‘실질적’ 경매라 한다.

한편 채권만족이 아니라 재산의 보관이나 정리·가격보존 등의 목적으로 환가하는 공유물분할을 위한 경매·유치권에 의한 경매 등은 ‘형식적’ 경매라 한다.

그런데 공유물의 공유지분 일부가 경매에 들어갔을 때 실질적 경매절차라면 공유자는 우선매수권이 있는 데 반해 형식적 경매인 공유물분할을 위한 경매절차에선 공유자에게 우선매수권이 인정되지 않는다. 여기서 공유자 우선매수권이란 경매에서 최고가 낙찰금액으로 우선 매수할 권리다.

또한 대법원은 ‘민사집행법 274조 2항의 규정취지상 강제경매 등이 진행 중인 목적물에 대해 나중에 공유물분할 경매가 개시된 경우에도 강제경매 등 절차를 계속 진행해야 하고 공유물분할 경매에 의해 절차를 진행할 것은 아니다’라고 보았다.

여기서 공유부동산의 ‘지분 일부에 대해’ 강제경매 등 실질적 경매절차가 진행되던 중 목적물 ‘전체에 대해’ 형식적 경매인 공유물분할경매가 개시된 경우 공유자우선매수권이 인정될까.

대법원은 ‘강제경매 등 절차와 공유물분할경매절차를 병합해 목적물 전체를 한꺼번에 매각하되 이 중 경매의 대상인 지분매각은 강제경매 등 절차에 따라 진행하고 나머지 지분 매각은 공유물분할경매절차에 따라 진행함이 상당하고, 이 경우엔 결과적으로 공유물 전체를 매각하는 것이므로 민사집행법 제140조 소정의 공유자의 우선매수권은 그 적용이 배제된다’고 하여 공유자우선매수권을 인정하지 않았다.(대법원 2014. 2. 14. 자 2013그305 결정)

결국 공유물분할을 위한 경매만 진행되든, 공유지분에 대한 실질적 경매진행 중 공유물분할을 위한 경매가 진행되든, 공유자에게 우선매수권이 인정되지 않음을 유의해야 한다.(759-6611)

<다음카페 부동산 건설법률상담실>

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