[김재권 변호사의 부동산 읽기] 분양계약 해제하려면 반드시 잔금을 제공해야 하나

요즘 아파트나 상가분양이 많이 이뤄지고 있는데, 분양회사의 자금사정 등으로 공사가 지체되는 경우를 대비해 분양계약서에 통상 ‘입주(예정)기간으로부터 3개월 경과’를 계약해제 사유로 규정하고 있다.

그러나 아파트 등 분양계약은 쌍무계약이어서 수분양자의 잔금지급의무와 분양회사의 입주(인도)의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 입주기간이 지나 해제통지를 했다는 이유로 해제의 효과가 생기지는 않는다.

즉 수분양자가 입주기간이 지났어도 잔금을 준비한 후 분양회사에 상당한 기간을 정해 입주를 독촉하고 기간이 지나도록 입주하지 못하면 비로소 해제의 효력이 생겨 수분양자는 기지급한 중도금 및 이자를 반환받고, 계약금을 위약금으로 귀속시키는 등의 책임을 물을 수 있다. 여기서 상당한 기간이란 통상 1~2주 정도다.

그런데 일정한 사유가 있으면 수분양자가 잔금의 이행을 제공하지 않고도 해제할 수 있다.

판례를 살펴보면, 수분양자가 잔금의 이행을 제공하더라도 분양회사가 입주기간 내에 입주를 시키지 않을 의사를 명확히 한 경우(대법원 81다633 판결 등), 입주시기를 여러 번 연장하도록 수분양자가 동의해 준 경우(대법원 95다55467 판결 등)는 물론이고, 나아가 잔금의 이행을 제공하더라도 분양회사가 상당한 기간 내에 입주의무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우(부도로 인한 회생, 파산, 장기간 입주지연 등)를 들 수 있다(대법원 93다7204 판결).

대법원(93다7204)은 분양회사가 약정 준공기일인 1991년 4월30일을 넘겨 6월27일에야 준공검사를 마쳤는데, 수분양자가 그 이전인 6월19일 비로소 해제통지를 한 사안에서, 우선 분양회사의 준공검사 채무의 불이행이 명백한지의 여부는 계약해제 당시를 기준으로 판단해야 한다고 보았다.

6월19일은 준공검사일에 근접한 시기로 그 시점에는 준공이라는 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백하다고 할 수 없고, 수분양자가 이행의 독촉을 했다면 분양회사가 기한에 맞춰 준공을 했을 가능성이 있다는 이유로 해제하려면 이행의 제공을 해야 한다고 봤다.

결국 수분양자가 제대로 해제하려면 입주기간 3개월이 지난 후 잔금을 마련해 상당한 기간을 정해 입주이행을 할 것을 통지해야 한다. 그러나 자금사정 때문이거나 법리를 잘 몰라 잔금을 제공하지 못할 경우를 고려할 때, 분양회사가 입주를 이행할 가능성이 생기기 전에 신속히 해제 통지를 할 필요가 있다. (053)759-6611 다음카페 부동산 건설법률상담실

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