대구 조정대상지역 해제에도, 전문가들 "부동산 시장 급등 없을 것" 전망 내놔

지난달 30일 국토교통부는 '22년 제2차 주거정책 심의위원회'를 열고 대구 수성구 지역은 투기과열지구에서 해제하고 수성구를 제외한 나머지 7개 구·군과 경북 경산시는 조정대상지역에서 해제하는 방침을 발표했다. 이로 인해 대구에서는 수성구만 조정대상지역으로 남게 됐다. 사진은 지난달 30일 오후 대구 지역 도심 전경. 이현덕기자 lhd@yeongnam.com

오는 5일부터 수성구를 제외한 대구 전 지역의 조정대상지역 지정이 해제되는 가운데 그동안 침체일로에 있던 지역 부동산 시장의 향방에 관심이 쏠린다. 지역 부동산 전문가들은 정부의 이번 조치가 경직된 대구 부동산 시장에 단비가 될 수는 있겠지만, 과도한 미분양 물량과 금리 인상 탓에 당장 큰 변화는 없을 것으로 분석하고 있다.

국토교통부는 지난달 30일 주거정책심의위원외(이하 주정심)을 열고 수성구를 제외한 대구 7개 구·군과 경북 경산, 전남 여수·순천·광양 등 11개 시·군·구를 조정대상지역 에서 해제키로 심의·의결했다. 대구 수성구를 비롯한 대전 동·중·서·유성, 경남 창원의창 등 6개 시·군·구는 투기과열지구에서 해제됐으며, 수성구는 조정대상지역 규제만 받게 됐다. 조정대상지역에서 해제되면 LTV(주택담보대출비율)가 70%로 확대되는 등 대출 및 세제 규제 등이 대폭 완화된다.

◆전문가들 "수요자 기대심리 개선 속에도 대구지역 부동산 시장 급반등 없을것"
부동산 전문가들은 지역 부동산 시장의 급반등은 없을 것으로 전망했다.
이진우 부동산자산관리연구소 소장은 "부동산 규제 완화로 수요자 기대심리는 커지겠지만, 지역 부동산 시장이 바로 활황세로 돌아서는 일은 없을 것이다. 대출 및 거주 제한 등이 사라져 수요자에게 유리한 측면이 있지만 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 여전하다"고 말했다. 그러면서 "여기에다 과거 활황 때 처럼 아파트 구입 시 프리미엄이 쉽게 붙을 상황이 아닌 데다, 6천여가구에 달하는 대구지역 미분양이 해소되기 전까지 시장의 변화에는 한계가 있을것"이라고 덧붙였다.

송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 부동산 규제 완화가 지역 부동산 시장에 긍정적으로 작용할 것이란 평가를 내놨다. 송 이사는 "조정대상지역 해제로 대출과 거래에 숨통이 틔었다. 중과세 등 부동산 세제 완화, 세대주뿐 아니라 세대원도 청약 가능해지는 등 청약 제도 변화, 자금조달계획서 작성하지 않아도 되는 등 각종 규제 완화가 지역 주택시장 활성화에 도움을 줄 것"이라고 설명했다.

금리 인상 등 대외적 변수가 대구지역 부동산 경기 반등에 영향을 미칠 것이란 지적도 나왔다. 김대명 대구과학대 금융부동산과 교수는 "일각에서는 조정대상지역 해제로 부동산 시장이 과열돼 주택가격이 상승할 것이란 우려가 있지만, 한국은행의 빅스텝(한 번에 0.5%포인트 인상) 등 금리가 또 오를 것으로 보여 단기간 (주택)가격 급등은 없을 것"이라고 말했다.

2022년 하반기 주택 매매가격 하락 이유.부동산R114 제공

◆'주택가격 추가 하락 기대감', 규제완화로 한 숨 돌린 대구 부동산 시장 '변수' 될까?
정부의 규제 완화에도 향후 주택가격 추가 하락 기대감이 커질 것이란 의견도 나왔다. 전국적인 부동산 경기 침체 우려도 이러한 의견에 힘을 보태고 있다.

부동산정보 서비스업체 부동산R114가 지난달 30일 발표한 '2022 하반기 주택시장 전망' 설문조사 따르면 3년 만에 주택 매매가격 '하락' 응답이 '상승'을 앞지른 것으로 나타났다. 주택 매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자의 34.56%는 '경기 침체 가능성'을, 33.76%는 '대출 금리 인상 가능성'을 주요 이유로 선택했다. 

한국공인중개사 협회 대구지부 관계자는 "대구의 조정대상지역 해제로 대출 및 세제 규제를 받았던 대기수요자들이 거래를 늘릴 것으로 기대된다. 하지만 대구는 현재 과도한 공급물량 탓에 빈집이 늘고 있다. 또한, 주택가격이 앞으로 더 내려갈 것이라는 기대심리도 커 대구의 부동산 경기가 크게 나아지지는 않을 것으로 본다. 물론 조정대상지역 해제로 거래가 늘면 공인중개사들의 형편은 그나마 나아질 가능성이 있다"고 말했다.

대구지역 미분양 및 청약률.<대구시 제공>

정부의 이번 부동산 규제 완화 조치는 대구 등 지방 부동산 시장의 침체와 무관치 않다. 그동안 대구지역 부동산 시장은 과잉공급으로 미분양 물량 증가와 거래 절벽 현상이 빚어졌으며 주택가격마저 꾸준한 하락세를 보여왔다.

대구지역 적정 주택공급은 연간 1만2천500가구(2018년 대경연 연구용역)이지만, 2018년부터 저금리 기조, 풍부한 자금유동성, 투자자본 유입 등으로 시작된 주택시장 활황으로 지난해까지 평균 2만5천가구 이상의 주택공급이 이뤄졌다. 2020년 12월 18일부터 대구가 조정대상지역으로 규제를 받기 시작하면서 미분양이 늘기 시작했고 지난 5월 기준 대구의 미분양 주택은 6천816가구로 전국 17개 시·도 중 가장 많았다. 2020년 12월 8천4건이었던 주택거래량은 지난 3월 1천457건으로 급감했다.

2022년 5월 전국 미분양 현황.국토교통부 제공

한편, 수성구는 투기과열지구에서는 해제됐지만 조정대상지역 규제는 계속 적용받는다. 수성구는 집값 상승 속도가 대구 내 다른 자치구에 비해 빨라 그간 투기과열지구와 조정대상지역을 중복 지정해 왔다. 정치권에 따르면 투기과열지구와 조정대상지역 동시 해제 시 규제 강도가 급격히 낮아져 외지인 매수세 유입 등이 우려되면서 조정대상지역 규제를 유지한 것으로 알려졌다. 

하반기 시장 상황에 따라 수성구의 조정대상지역 해제도 검토될 가능성이 있다. 하지만 수성구의 주택가격 누적 상승률 24.24%(2019년 6월~2021년 5월)는 이번 조정대상지역 지정이 유지된 울산(3.3%)·광주(13.9%)·부산(17.34%) 등의 대부분 자치구보다 높아 지켜봐야 할 것으로 보인다. 

임훈기자 hoony@yeongnam.com

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