대구 부동산 연착륙 위한 빗장풀기…분양권 전매 해제가 '열쇠'

대구 지역 도심 전경.<영남일보DB>

추경호 부총리 겸 기재부 장관이 지난 10일 부동산 관계장관회의를 주재하며 발언하고 있다. <연합뉴스>

대구 부동산 시장에 대한 추가 규제 완화 요구가 거세지고 있다. 전문가들은 부동산 시장 경착륙이 지역경제 전체의 어려움으로 이어질 수 있다며 규제 완화에 무게를 두고 있다. 각 건설사의 주택공급은 내년까지도 꾸준히 이뤄질 전망이어서 어느 때보다 지역 부동산 시장 안정이 필요한 상황이다.

미래 지역 주택시장의 향방을 단언할 순 없다. 그간 대구지역 주택시장은 10년 주기로 하락과 상승을 반복해 왔다. 만만치 않은 상황 속에서도 특정 분양단지가 대구에서 청약 흥행에 성공했고, 상대적으로 높은 계약률을 기록한 기(旣)분양단지의 사례도 주목할 만하다. 결국, 상황은 어려워도 경쟁력 있는 단지에 대한 수요자들의 관심은 여전하다는 것을 보여준다.

◆부동산 규제 완화 본격화

고금리와 인플레이션 등 대내외적 영향으로 경제가 주춤하자 정부는 부동산 규제 완화에 팔을 걷어붙였다. 국토교통부는 지난달 말 실수요자 보호, 거래정상화 방안 관련 관계부처 추진 계획을 발표한 바 있다. 거래위축과 과도한 규제 등 실수요자가 내 집 마련과 주거 이동에 어려움을 겪고 있는 상황을 해소하기 위해서다. 청약당첨자 기존주택 처분기한 연장, 중도금 대출보증 확대, 금융규제 정상화 등의 조치를 속도감 있게 추진하겠다고 했다. 재건축 안전진단 개선방안도 연내 마련해 발표한다.

후속조치로 지난 10일 정부는 부동산관계장관회의를 열고 서울과 경기 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제키로 결정했다. 무순위 청약 시 거주지 요건을 폐지해 청약 기회를 확대하고, 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 요건도 완화키로 했다. 서민·실수요자의 규제지역 내 주택담보대출 한도액도 기존 4억→6억원으로 확대했다. 혜택이 크게 축소된 현 등록임대사업자에 대해서도 연내 개선방안이 마련될 예정이다.

부동산R114 관계자는 "수도권 규제지역 해제와 함께 대출규제 완화 영향으로 실수요층의 거래 부담이 낮아질 것으로 보인다. 급랭 중인 부동산 시장의 연착륙도 유도할 것으로 예상된다"며 "무순위 청약 시 거주지 요건이 폐지되고, 규제지역 해제로 청약과 관련된 규제가 완화되는 만큼 청약수요가 늘 수 있다. 분양시장 침체로 그간 미뤄왔던 분양 물량이 연말에 늘어날 수 있다"고 말했다.


정부 부동산 규제 완화 정책 수도권 위주
올 수성구 투기과열지구 해제 이뤄졌지만
지역 부동산 시장 반전 가져올 정도 아냐

분양받은 아파트, 입주 전까지 전매 불가능
지역 부동산 경기 냉각시키는 원인 중 하나
청약위축지역 지정도 충분히 가능한 상황


◆분양권 전매해제·청약위축지역 지정 요구 눈길

송원배 대구경북부동산분석학회 이사

하지만 정부의 부동산 규제 완화 정책은 주로 수도권에 초점이 맞춰져 있다. 이에 지역 건설업계와 부동산 전문가들은 대구 등 지역 부동산 시장을 연착륙시킬 특단의 조치가 필요하다고 지적한다. 이들은 올해 이뤄진 수성구 투기과열지구 해제와 대구 전역 조정대상지역 해제가 지역 부동산 시장에 반전을 가져올 정도의 규제 완화는 아니라고 본다. 지역 건설업계는 대구 부동산 시장 안정을 위해 '분양권 전매해제'가 필요하다는 입장이다. 정부는 주택시장 과열을 막는다는 이유로 2020년부터 대구 등 광역시의 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지한 바 있다. 대구 A건설사 관계자는 "분양받은 아파트의 전매가 입주 때까지 불가능해 시장을 냉각시키는 원인 중 하나로 작용하고 있다"고 지적했다.

송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 "현재까지의 규제 완화는 자금이 부족한 실수요자에게 숨통을 조금 틔워줄 정도이지, 신규 수요 창출로 이어진 사례는 극히 제한적이다. 주택시장 위축을 해결해야 지역 경제 연착륙이 가능하다"고 분석했다. 대구를 '청약위축지역'으로 지정해야 한다는 언급도 했다. '청약위축지역'은 청약미달이 많이 발생하고 집값이 하락세인 곳을 대상으로 한다. 2017년 11월 주택법이 개정되면서 법적근거가 마련됐지만, 지금까지 지정된 곳은 없다. 송 이사는 "청약과열지역 지정은 요건을 갖추기가 무섭게 지정하면서 위축지역 지정은 요건을 충분히 갖췄어도 지정하지 않고 있다"고 말했다.

'청약위축지역'은 직전 6개월간 월평균 주택가격 상승률이 1% 이상 하락한 지역 가운데 △주택거래량이 3개월 연속 전년 동기 대비 20% 이상 감소했거나 △직전 3개월 평균 분양 주택 수가 전년 동기 대비 2배 이상이거나 △시·도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이상일 때 지정된다.

'청약위축지역'에선 청약통장 가입 후 한 달이면 1순위 자격을 얻을 수 있으며, 지역 우선청약요건이 사라져 전국 어느 지역에 거주하더라도 1순위로 청약할 수 있다. 다만, 위축지역 지정 시 제기되는 문제점은 외지 투자자가 돈 벌고, 부유한 사람이 더욱 부유하게 된다는 이야기도 나온다. 송 이사는 "수익 부분은 장기간 임대 시 양도소득세 감면율을 차등적용한다면 합리적이게 될 것"이라고 했다.

◆대구에 추가 규제 완화 이뤄질까

송 이사는 △취득세 중과세 폐지 △아파트 임대사업자 등록제 부활 △대출 원리금 상환유예 제도 부활 △다주택자 대출건수 완화 등도 함께 제안했다. 취득세 중과세 폐지는 거래세금을 낮춰야 거래가 활성화된다는 주장을 근거로 한다. 세금이 매매가격에 전가돼 가격상승의 빌미를 제공하고 거래는 감소하기 때문이다.

아파트 임대사업자 등록제 부활을 통해선 대구의 공급과잉을 해소할 수 있을 것이란 주장도 나왔다. 정부는 2020년부터 신규 주택임대사업자를 금지하고 있다. 정부가 확충하지 못하는 임대공급 시장을 대신할 수 있는 곳이 민간임대사업자 제도인 만큼 대구의 공급을 소화하려면 이 제도 부활이 필요하다.

대출 원리금 상환 유예 제도 부활은 예전처럼 원금에 대해 1년 거치, 3년 거치 기간을 두고, 이후부터 원금과 이자를 상환하자는 것이다. 집값이 2~3배 오른 상황에서 원리금 즉시 상환은 매수자에게 너무 큰 부담으로 작용할 수 있다. 다주택자의 대출 건수 완화 요구도 눈길을 끈다. 주택 담보를 제공하는 데도 대출 건수를 제한하는 것은 자유 시장 체제와도 맞지 않는다.

◆실수요자 신중한 판단 중요

송 이사는 대구의 청약위축지역 지정을 거듭 강조했다. 청약위축지역으로 지정되면 1순위 청약 자격이 대구 거주자에서 전국단위로 확대되고 분양권 전매제한이 해제된다. 외지 수요를 끌어와서 주택시장을 안정시키고 임대시장을 활성화하자는 것. 송 이사는 "초과 공급물량을 정부에서 비축할 수 없다면 민간에서 비축해 임대시장으로 전환하면 된다. 지금 주택을 구매할 수 있는 사람은 자금을 동원할 수 있는 부자들이지만, 이들이 매입하면 다주택자가 된다. 다주택자는 우리 사회에서 부정하게 돈을 벌어가는 사람으로 인식돼왔다. 이제는 이들에게 활로를 열어줘야 한다"고 했다.

이어 "전 국민이 주택을 100% 소유할 수 없는 만큼, 민간이 비축하고 임대시장으로 전환하면 임대가격이 안정되면서 주택가격도 안정될 것"이라며 "비축물량이 많아지면 급격한 가격등락은 사라지고, 미래 세대는 40~50년 대출을 상환하면서까지 굳이 비싼 주택을 살 이유도 없을 것"이라고 덧붙였다.

송 이사는 실수요자의 신중한 판단을 주문했다. 송 이사는 "주택 구입 시 가격, 상품, 조건, 입지 모든 게 잘 맞아야 한다"면서 "특정 지역에 필요한 절대 수요자는 항상 있다. 주변과 견줘보고 경쟁력 있는 아파트인지 면밀히 비교해 볼 필요가 있다"고 조언했다.

임훈기자 hoony@yeongnam.com