마정호 한국부동산원 대구경북지역본부장

포항시는 인구와 경제 규모 면에서 경북에서 가장 큰 도시다. 2015년 11월에 인구가 정점(52만명)을 찍었다. 하지만 철강산업 침체로 현재는 49만3천명 정도로 감소했다. 포항지역 아파트 가격도 2015년 12월 최고점(한국부동산원 월간 전국주택가격동향) 이후 아파트 공급과잉과 지진(2017년 11월) 여파로 2020년 초까지 장기간 하락했다. 코로나19 팬데믹 때는 유동성 과잉 및 풍선 효과 등으로 전국 아파트 가격이 상승했을 때 포항도 2020년 3월부터 가파른 가격 상승세였다. 포항 남구(읍·면 제외)는 2020년 12월부터 2022년 9월까지 조정대상지역에 지정됐다. 하지만 급격한 금리 인상으로 2022년 6월 하락세로 전환된 후 일시적 반등은 있었지만 계속 하락세다.

최근 서울 및 수도권은 최저점 이후 차츰 매매량 증가와 가격 회복세를 보이고 있다. 반면 포항 아파트 가격은 현재 여전히 하락세다. 포항의 아파트 가격은 왜 지금도 하락할까? 가장 큰 원인은 아파트 공급 과잉이다. 포항의 인구수, 세대 수, 멸실물량을 고려할 때 한 해 적정 입주물량은 2천500세대다. 하지만 지난해부터 3년간 입주 및 입주예정 물량은 연평균 6천350세대(2023년 3천481세대, 2024년 1만1천348세대, 2025년 4천219세대)로 적정 물량치의 2.5배를 넘었다.

부동산 전문가들은 '물량 앞엔 장사가 없다!'고 한다 . 수요가 풍부한 수도권도 그러할진대, 비수도권이야 오죽하겠는가. 2018년에도 흥해읍 초곡지구와 창포동을 중심으로 8천세대가 넘는 아파트가 일시 공급돼 그 하락세는 2019년까지 이어졌다. 올해는 흥해읍 이인지구·융합기술산업지구(펜타시티)를 중심으로 1만1천세대가 넘는 아파트가 입주한다. 2021년에 분양돼 올 상반기 입주한 이인지구 내 KTX포항역 삼구트리니엔(1천156세대, 분양가 3억2천600만원, 84㎡), 한화포레나 포항(2천192세대, 분양가격 3억4천400만원, 84㎡), 힐스테이트 초곡(1천866세대, 분양가 3억6천300만원, 84㎡)은 공사비가 급증한 현재 기준으로 보면 분양가격이 3억원 초·중반 수준으로 저렴해 보지만 과잉공급 영향으로 현재 분양가격보다 낮거나 유사한 수준에서 거래가 이뤄지고 있다. 이인지구로의 인구이동으로 기존 도심지(창포동·우현동·용흥동·학잠동)의 기축 아파트는 가격 하락세가 지속되고 있다.

포항 아파트 시장의 미래는 어떨까?

단기간 내 가격 회복은 다소 어려워 보이지만 중장기론 상승 여력이 있을 것 같다. 일반 재화시장처럼 수요와 공급 원칙을 적용받기 때문이다. 지난 2월 포항 남구에 분양한 힐스테이트 더샵 상생공원의 건축비는 3억2천만~3억3천만원 수준(84㎡)이다. 건축공사비는 자재 가격 및 인건비 상승으로 계속 올라간다. 당분간 건축 공사비 상승과 공급과잉으로 주택공급은 쉽지 않다. 주택담보대출 금리 하향 전망 등으로 집값 상승 압력도 축적되고 있다.

또한 포항은 지난해 국가첨단전략산업위원회가 발표한 2차전지 양극재 산업 특화단지로 선정됐다. 에코프로·포스코퓨처엠 등 세계 최고의 양극재 생산기업들이 영일만산단과 블루밸리국가산단에 입주해 있다. 미래핵심 산업인 바이오 헬스산업 생태계 거점 구축 사업도 순항하고 있다. 얼마 전 산업통상자원부가 주관한 국가첨단전략산업 바이오특화단지에도 선정됐다. 이처럼 철강·2차전지·바이오 헬스산업이 미래성장동력으로 커가고 있는 만큼 포항 아파트 시장의 미래도 밝다. <마정호 한국부동산원 대구경북지역본부장>