[부동산공부방] 주택과 상가 임대차계약 늘려주는 ‘계약갱신요구권’, 이거 모르면 원하는대로 못할 수도 있습니다.

#계약갱신요구권 #상가임대차 #주택임대차보호법

1. 안녕하세요. 정변호사 정진규입니다.

2. 오늘은 주택임대차와 상가임대차에 있어서 임대차가 갱신된 경우에 임차인이 임대차를 임의 해지할 수 있는지에 대해서 말씀드리겠습니다.

3. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서는 모두 임차인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 정하고 있습니다.

주택임대차의 경우 임대차기간만료 6개월 전부터 2개월전까지의 기간에 임차인이 갱신요구권을 행사하는 경우에 2년간 임대차가 갱신됩니다. 임차인은 1회에 한해서 위 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 위 기간 사이에 임대인과 임차인이 아무런 의사표시 없이 그냥 지나가게 되면 묵시적 갱신이 되어 마찬가지로 2년간 임대차가 갱신됩니다.

상가임대차의 경우 임대차기간만료 6개월 전부터 1개월전까지의 기간에 임차인이 갱신요구권을 행사하는 경우에는 종전 임대차와 동일한 기간으로 임대차가 갱신됩니다. 임차인은 10년간 범위 내에서 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 위 기간 사이에 임대인과 임차인이 아무런 의사표시 없이 그냥 지나가게 되면 묵시적 갱신이 되는데, 이때는 1년간 임대차가 갱신됩니다.

주택과 상가의 경우에 조금 차이가 있죠.

4. 그런데 주택과 상가 모두 묵시적으로 갱신된 경우에는, 임차인이 언제든지 임의로 임대차를 해지할 수 있습니다. 묵시적으로 갱신된 임대차 존속 중에, 임차인이 임대인에게 임대차 해지통지를 하게 되면, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하게 됩니다(주택임대차보호법 제6조의 2, 상가건물임대차보호법 제10조 제5항). 이는 주택과 상가 모두 마찬가지입니다.

5. 그런데 임차인이 갱신요구권을 행사하여 임대차가 갱신된 경우에는 주택과 상가의 경우 차이가 있습니다. 주택임대차가 임차인의 갱신요구권 행사에 의해 갱신된 경우, 임차인은 묵시적으로 갱신된 경우와 마찬가지로 언제든지 임의로 임대차를 해지할 수 있고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항). 반면에 상가임대차가 임차인의 갱신요구권 행사에 의해 갱신된 경우에는 임차인이 임의로 계약을 해지할 수 없고, 종전의 계약기간에 구속됩니다.

6. 결국 상가임대차가 임차인의 갱신요구권 행사에 의해 갱신된 경우 이외에는, 임차인이 임의로 임대차를 행사할 수 있고, 그 효력은 해지통지가 임대인에게 도달된 날로부터 3개월 후에 발생하는 것으로 정리할 수 있습니다.

7. 반면에 임대인에게는 특별한 사유가 없는 한 법에서 임의 해지권을 허용하지 않고 있습니다.

8. 이번 영상에서는 주택과 상가 임대차에 있어서 임차인의 임의 해지권에 대해서 살펴보았습니다. 다음 시간에도 유익한 법률 정보 들고 다시 만나뵙겠습니다. 감사합니다.

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본 콘텐츠는 법률사무소 덕원과 함께합니다

상담 문의 : 053-719-0039

정진규 건설·부동산 전문 변호사

법률사무소 덕원 대표

대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 겸임교수

대구광역시 재건축 재개발 조합운영 실태점검 위원

대구광역시 재건축 재개발 공사비 분쟁 중재, 조정 전문가 위촉

대구지방변호사회 부동산 분과위원회 위원

이형일기자 hilee@yeongnam.com

이형일

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