[김재권변호사의 부동산읽기]동일 부동산에 중복등기되면 후행등기는 무효

김재권 <법무법인 효현 대표>

하나의 부동산에는 하나의 보존등기가 존재해야 한다는 원칙이 '1부동산 1등기용지' 원칙이다. 그런데 요새는 등기가 전산화되고 등기업무를 철저히 관리하므로 그럴 일이 거의 없지만, 1960~1970년까지는 하나의 부동산에 2개의 소유권보존등기가 되는 등 중복등기가 종종 생겼다. 등기소의 업무상 착오이거나 타인의 부동산을 특별조치법 등으로 자신의 명의로 넘기기 위해 서류를 위조하여 2중의 보존등기를 하는 사례가 있었기 때문이다.

문제는 그러한 중복등기가 되면 선행 보존등기에 특별히 원인 무효사유가 없는 한 후행등기가 1부동산 1등기용지 원칙 위반으로 무효가 되고, 그 후행 보존등기에 근거하여 이후에 매매 등으로 이전되면서 이뤄진 모든 등기가 다 무효로 되어 진정한 소유자에게 소유권이 돌아감으로써 선의의 피해자가 생기게 된다는 점이다.(대판 2007다63690)

즉, 선행 보존등기에 기한 진정한 소유자가 후행 보존등기에 기해 여러 명을 거쳐 순차로 이전등기한 현재의 소유자를 상대로 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구를 하게 되면 현재의 소유자는 진정한 소유자에게 소유권을 넘겨주어야 하는 것이다.

그렇다면 누구나 현재 자신의 소유로 등기되어 있다고 안심할 수 없게 된다. 지금이라도 수십년 전 과거의 등기가 원인무효라고 밝혀진다면 현재 소유자가 아무리 선의로 매수하여 이전등기했어도 등기에 공신력이 없다 보니 소유권을 빼앗기게 되는 것이다.

후행보존등기가 원시취득이라도 무효로 되고, 후행 보존등기에 기하여 소유권이전등기를 마친 사람이 그 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하여 점유취득시효가 완성되었더라도, 후행 보존등기나 그에 기하여 이루어진 소유권이전등기가 실체관계에 부합한다는 이유로 유효로 될 수 없다. (대판 2010다107064)

또한 중복등기 정리차원에서 등기소에서 선행 보존등기에 관한 등기용지를 폐쇄했다 하더라도 선행 보존등기 자체가 말소되지 않는 이상 후행 보존등기는 무효로 된다.(광주고법 2010나288 판결)

이처럼 중복등기인 경우 외에, 앞선 등기가 서류 위조 등에 의해 무효인 경우도 그 뒤에 여러 명을 거쳐 나에게 이전등기됐고 위조등기가 수십년 전에 이뤄졌다 하더라도 무효로 되어 소유권을 상실할 수 있는 점 유의할 필요가 있다.

<법무법인 효현 대표>

김재권

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