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[김재권 변호사의 부동산 읽기] 가로주택정비사업구역의 임차인은 영업보상 받을 수 있나

2025-04-09

김재권 (법무법인 효현 대표)

가로주택정비사업은 소규모주택정비사업의 하나인데, 소규모주택정비사업에 관해 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 사업시행계획이 인가된 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없게 된다(소규모주택정비법 37조 1항 본문).

따라서, 사업시행계획인가를 받은 가로주택정비사업조합이 임차인 등 점유자에 대해 건물의 인도를 청구하면 임차인 등은 인도해주어야 할 의무가 있다.

그런데 위 정비사업부지 내 건물에서 병의원을 운영하는 임차인이 보증금반환 외에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라고 한다) 77조 1항에 따른 영업손실을 보상해야 함에도 보상하지 않았기 때문에 보상받을 때까지 인도를 거부할 정당한 권원이 있다고 주장하며 버티자, 조합이 건물인도소송을 제기했다.

이에 대해 법원은 임차인의 영업보상청구를 인정하지 않았는데, 자세한 판결이유는 다음과 같다.(대구지법 2023년 10월 12일 선고 2023나312048 판결)

위 법원은 "소규모주택정비법 35조의2 1항은 소규모재개발사업 또는 가로주택정비사업의 시행자에게 토지보상법에 의한 토지·물건 및 권리를 수용 또는 사용할 권한을 부여하면서, 가로주택정비사업의 경우 시장 · 군수 등 또는 공공시행자로 지정된 토지주택공사 등이 관리지역에서 시행하는 사업에 한정하여 위 권한을 부여하고 있고, 그러한 권한이 부여되지 않는 사업에는 적용할 수 없다(대법원 2012다62561, 62578 판결 등)"는 점을 주요 이유로 들었다.

그런데 "이 사건 사업은 토지등 소유자가 설립한 민간조합이 사업시행자가 되어 시행하는 가로주택정비사업인 사실을 인정할 수 있으므로, 조합에게 사업시행구역 안의 토지 등에 대한 수용 또는 사용 권한이 부여되어 있지 않다. 따라서 토지보상법이 적용되지 않아 영업손실 보상 청구를 할 수 없다"고 결론지었다.

요즘 도시및주거환경정비법상 재건축조합의 매도청구소송이나, 임차인에 대한 인도청구소송에서도 미동의자나 임차인들이 토지수용법이 재건축사업에도 적용된다는 이유를 들어 영업손실보상청구를 하고 영업손실에 대한 감정까지 하는 경우가 종종 있는데, 법원은 위 대법원 판례에 따라 영업보상을 인정하지 않은 점을 유의할 필요가 있다.

<법무법인 효현 대표>