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[김재권 변호사의 부동산 읽기] 지역주택조합 가입계약 무효라면 분담금 전액 반환받나

2025-04-30

김재권 <법무법인 효현 대표>

지역주택조합 가입 계약이 자격 요건 결여로 무효가 되면 납입한 분담금은 전액반환을 받을 수 있을까.

지역주택조합 가입자격요건으로 무주택자나 1주택자여야 하는데, 당초부터 자격요건이 안되는데 가입한 무자격자의 경우도 지역주택조합 가입계약의 무효 시점은 조합설립인가 신청일까지이므로, 조합설립인가 신청일 이전에 내야 할 분담금은 반환 대상이 되지 않는다는 대법원 판결이 나왔다. (대법원 2025년 1월 9일 선고 2023다209403 판결)

사례를 살펴보자. A는 2017년 1월 B조합과 조합원 가입계약을 체결했고, B조합은 2017년 8월 조합설립 인가를 받았으며, A는 2018년 9월 조합에 분담금 4천657만 원을 납부했다. A는 조합설립인가 신청일 이전에 내야 할 1차 계약금 3천만원과 인가 신청일 이후에 내야 할 2차 계약금 1천657만원을 조합설립인가 후에 한꺼번에 냈다.

그런데 가입당시 A는 2주택자여서 무자격자였다는 이유로 가입계약이 무효이므로 납부한 분담금 전액을 반환하라는 소송을 제기했고, 1심은 A가 패소했으나 2심은 승소했으며, 대법원이 파기해 다시 재판하라고 돌려 보냈다.

한편 원심은 B 조합설립인가 신청일에 그때까지 이행기가 도래했는지 여부와 관계없이 A의 가입계약에 따른 일체의 분담금 납부의무가 소급적으로 소멸함을 전제로 B 조합의 A에 대한 부당이득반환의무를 인정하여 A가 납부한 4천657만원 전액을 반환하라고 판결했다.

그러나 대법원은 "계약 체결 당시부터 당연 무효가 아니라 조합설립인가 신청일까지 조합원 자격을 취득하지 못해 무효가 된 것이므로, 조합설립인가 신청일 이전에 이행기가 도래한 분담금은 반환청구할 수 없다"라고 판단했다.

즉, 조합가입계약 체결 시는 물론 조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못해 조합원 지위를 취득하지 못했다고 하더라도 그 효력은 장래에 향해서만 미치므로, 조합설립인가 신청일 전에 이행기가 도래한 분담금인 1차 계약금에 대해서는 조합설립인가 신청일 후에도 여전히 납부의무가 존재한다고 보았다.

결론적으로, 비록 조합가입계약 체결 당시 조합원 자격을 갖추지 못했더라도 계약이 당연 무효가 아니므로, 분담금 지급의무가 남아 있어 1차 계약금 부분(3천만원)은 부당이득반환 대상이 되지 않고(위약금으로 조합에 귀속), 조합설립인가 신청일 이후에는 계약이 무효이므로, 2차 계약금 부분(1천657만원)만 부당이득반환 대상이 된다고 본 것이다. <법무법인 효현 대표>