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임대차3법! 이슈가 된 문제점, 매수인이 실거주를 못할수도 있다고?

2020-10-15

 


Q. ‘임차주택이 매매된 경우, 매수한 새 집주인의 갱신거절’과 ‘임차인의 갱신요구’와의 충돌 문제 누가 우선할까?
A. 최근 국토교통부가 잘못된 유권해석(9. 11.자)을 내놓음으로써 전세시장에 큰 혼란을 초래하고 있습니다. 경솔한 법해석으로 집주인과 세입자간 싸움만 붙이는 것이 아니냐는 비난 여론이 비등하고 있지요.

Q. 문제된 국토부 유권해석은 어떤 내용인가요?
A. 국토부는 임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 ‘임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로’ 판단해야 한다고 전제하고, ① 매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나, ② 임차인이 갱신거절사유가 없는 ‘기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은’ 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없다라고 해석했습니다. 다만, 국토부는 임차인이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음에도 계약 만료일에 퇴거하기로 합의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 매매계약 등을 체결한 경우 등 계약갱신이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정될 수 있는 경우에는, 임대인도 보호해야 하므로, 갱신거절사유 제9호 “그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우”에 해당되어 임대인이 갱신거절을 할 수 있을 것이라고 해석하고 있습니다.

Q. ‘임차인이 계약기간 끝나면 나가겠다고 임대인과 합의한 상태’에서 임대인이 제3자와 주택의 매매계약까지 체결하였다면, 임차인이 갱신요구를 해도 거절할 수 있다는 말씀이군요?
A. 임차인이 갱신요구를 하기 전에 임대인이 이미 갱신거절통지를 하고, 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에도 갱신거절이 가능한 것과 유사한 해석이지요.

Q.  국토부 유권해석에 어떤 문제가 있어 집주인과 세입자가 서로 싸우게 되었다는 것인가요?
A. 국토부 유권해석은 “실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 ‘임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로’ 판단해야 한다”는 전제부터 잘못되었다고 봅니다. 국토부처럼 해석하면, 임차인이 계약갱신요구를 할 수 있는 기간이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이인데, 그 사이에 주택 매수인이 매수하여 등기된 시점과 임차인의 갱신요구시점의 선후에 따라 갱신요구의 효력이 있는지 여부가 결정이 되게 됩니다. 즉, 등기와 갱신요구 중 먼저 한 사람이 임자란 거죠. 예를 들어, 임차인이 임대차 기간만료 5개월 전에 갱신요구를 하였고, 매수인의 등기일은 4개월 전일 경우, 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구가 유효하므로, 주택매매로 임대차계약을 승계받은 매수인은 갱신거절기간이 아직 3개월 남았음에도 갱신거절을 하지 못하게 됩니다.

Q. 주택을 매수한 매수인이 갱신거절을 하려면 매매계약을 체결한 것으로는 안 되고 등기이전까지 받은 후에야 가능하다는 얘기네요?
A. 그렇습니다. 주택을 매수한 매수인이 소유권을 취득하는 시점은 이전등기가 되는 시점이고, 그때 비로소 임대인 지위를 승계받기 때문이지요.

Q. 만약 7. 31. 개정법이 시행하기 전인 6월중에 주택매매계약까지 체결하고 매수인이 아직 등기이전을 하지 않은 상태에서 임차인이 갱신요구를 한데 대해, 갱신거절을 할 수 있을까?
A. 이때는 매수인이 법이 개정될지 모르는 상태에서 매매계약까지 체결하였으므로 매수인을 보호해 줘야 합니다. 따라서 매수인은 갱신거절을 할 수 있다고 봐야겠지요. 물론 갱신거절을 할 시점에는 매수인 명의로 등기이전이 되어 있어야겠지요.

Q. 국토부 해석에 따르면, 계약갱신기간 내에 주택이 매매되었을 경우, ‘임차인의 갱신요구’와 ‘매수인의 이전등기’ 중 먼저 한 사람이 임자가 되는 셈인데, 갱신요구와 등기가 같은 날 되었다면 누가 우선인가요?
A. 공교롭게도 임차인의 갱신요구통지가 임대인에게 도달된 날 매수인도 이전등기를 완료했다면 누가 우선할지 애매할 수 있지요. 이런 경우에는 같은 순위가 되어 어느 쪽도 권리를 주장하지 못하게 되는지 의문이 들지요.
그런데 부동산등기법 제6조 제2항은 “등기신청에 따라 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 ‘접수한 때부터’ 효력을 발생한다.”라고 하여 등기는 접수한 때 이미 효력을 발생하므로 등기가 등기부에 기재완료가 된 시점이 기준이 아닙니다. 따라서 ‘등기가 접수된 시점’과 ‘임차인의 갱신요구통지의 도달시점’을 비교해야 우선순위가 결정됩니다. 그리고 등기신청을 하면 접수 후 등기완료일까지 며칠이 걸리는 것이 보통입니다.
따라서 위와 같이 갱신요구 통지 도달일에 이미 등기가 완료되었다면 등기접수일은 며칠 전일 가능성이 커서 매수인이 임차인에 우선할 가능성이 매우 큽니다.

Q. 국토부의 유권해석에 문제가 있다는 것인데, 그렇다면 어떻게 해석해야 문제해결이 될까요?
A. 무엇보다도 주택임대차보호법에는 국토부처럼 해석할 명시적 법적 근거가 없습니다. 오히려 집주인이 바뀌어도 종전 임대차는 새로운 주인에게 승계된다는 규정(제3조 제4항 : 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다))에 따라, 새로운 집주인으로서는 승계받은 임대차의 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이의 기간 내에 등기하고, 실거주 이유로 갱신거절통지를 하기만 하면 갱신거절의 효력이 생긴다고 봐야 마땅합니다.

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