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[임대차3법] 이슈가 된 문제점 - 국토부유권해석은 틀렸다? "임차인 계약갱신 요구 새 집주인이 거절 가능"

2020-10-21


Q. 정부측을 대변하는 것으로 보여지는 모 변호사의 언론기사 의견으로는, “임차인이 임대인에게 갱신요구를 하면 형성권으로서 바로 도달시점에 갱신요구의 법률효과가 발생하고 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 갱신요구의 효력도 승계되어, 매수인은 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없게 된다”고 하는데, 맞나요?
 

A. 저는 그런 해석은 잘못된 것이라 생각합니다.
우선 집주인이 바뀌지 않은 경우에는 임차인이 갱신요구를 한 이후에도 집주인이 갱신거절을 할 수 있고, 국토부도 그렇게 유권해석을 하고 있습니다.
위 변호사의 의견대로 갱신요구가 형성권으로서 의사표시의 도달시점에 바로 갱신거절의 효력이 생긴다고 본다면, 집주인이 매매로 바뀌지 않은 경우에도 임차인이 갱신요구를 하면 더 이상 집주인은 갱신거절을 할 수 없다는 결론이 되어야 합니다. 그러니 국토부 해석과도 상충하는 거지요.

결론적으로, 집주인이 바뀐 경우 새 집주인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계한다는 법 규정은 오히려 새 집주인에게 유리하게 해석되어야 합니다. 즉, 임대인 지위를 그대로 승계받은 새 집주인과 종전 임대인은 동일한 지위에 있으므로, 종전 임대인이 임차인의 갱신요구 이후에도 갱신거절을 할 수 있는 것과 마찬가지로, 새 집주인도 임차인의 갱신요구 이후에도 갱신거절을 할 수 있어야 하는 것입니다.

Q. 이와 관련하여 청와대 국민청원을 한 것이 있다고 하던데 어떤 내용인가요?
 

A. 청와대 청원내용을 보면, “급한 빚을 갚기 위해 집을 팔려고 매매계약을 체결했는데, 다음날 갑자기 임차인이 갱신요구를 해왔고, 매수인은 시세보다 저렴하게 샀기 때문에 계약파기를 원치 않았으며 계약만료일에 맞춰 실거주하겠다고 통보가 왔는데 어떻게 하면 좋겠느냐”란 내용입니다.
국토부 해석대로라면, 주택 매수인이 청원인과 사이에 매매계약만 체결했지, 아직 이전등기를 하지 않은 단계에서 임차인이 갱신요구를 했으므로 임차인의 갱신요구가 유효하므로 매수인은 실거주할 수 없게 됩니다.
그러나 올바른 법리해석에 따르면, 아직 임대차 기간만료 1개월 이상 남았다면 청원인이 매수인에게 소유권이전등기를 하고 매수인이 갱신거절의 통지를 하면 실거주가 가능하게 됩니다.

Q. 국토부 유권해석에 의하면, ‘임차인이 갱신요구한 이후’에 ‘실거주 목적으로’ 전세낀 주택을 매수하려는 사람은 임차인과 합의하여 내보내지 않고는 매수할 수 없겠네요?
 

A. 국토부의 잘못된 해석을 따르면, 임차인이 갱신요구한 이후에 실거주목적으로 주택을 매수하려는 사람은 임차인과 상당한 이사비 등 합의금을 주고 합의하고 내보낼 수 있어야 매수할 수 있는 결과가 됩니다. 임차인이 합의해 주지 않으면 부득이 2년을 기다렸다가 내보내야겠지요.

Q. 주택임대차보호법의 임대인의 갱신거절사유에 ‘서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’가 있던데, 보상받고 합의한 임차인이 다시 갱신요구를 주장하며 버티는 경우도 있나보죠?
 

A. 주택임대차보호법 제6조의 3, 임대인의 갱신거절사유 제3호에 ‘서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’를 갱신거절사유로 규정하고 있습니다.

그런데 이 조항은 위와 같이 주택의 매수인과 합의하고 이사를 한 임차인에게 적용되는 것이 아니라, 임차인이 상당한 보상을 받고 인도(이사)하기로 합의해놓고 여전히 갱신요구를 하며 인도하지 않을 경우에 대비한 규정입니다. 임차인이 이렇게 버틸 때에는 임대인은 갱신거절을 하고 인도소송이나 인도단행가처분신청을 하여 내 보낼 수 있게 됩니다.

Q. ‘인도소송’은 시간이 많이 걸리는데 반해, ‘인도단행가처분’은 임차인을 빨리 내보낼 수 있다던데 사실인가요?
 

A. 차임연체 등을 이유로 임대차계약이 해지되거나 기간이 만료되면 임차인이 갱신요구권 행사 등 정당한 이유없는 한 임차주택을 비워줘야 합니다. 그런데 임차인이 이유없이 안나가고 버티면 부득이 법원에 주택을 인도하라는 소송을 제기하거나 인도단행가처분 신청을 하여 내보낼 수 있지요.
인도소송은 본안소송으로서 1심 판결 나서 인도 가집행하는데만 통상 6개~7개월이 걸리는데 반해, 인도단행가처분은 바로 집행까지 할 수 있는 보전처분으로서, 신청하면 3주 정도만에 심문기일이 열리고, 보통 1번 심문으로 끝나는데, 결정나고 인도집행하는데 까지 2개월 전후면 가능합니다.
단행가처분은 아무 때나 해주는 것이 아니고, 이처럼 충분한 보상을 받고 인도해 주기로 합의해놓고 이를 스스로 뒤집고 버티는 경우처럼 아주 예외적인 경우에만 결정을 해 주지요.

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