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영남일보TV

[부동산 공부방] 부동산(상가)매매시 꼭 알아야 할 내용

2021-06-21 15:34

Q. 상가건물을 매매할 때 ‘임차인의 알박기’가 기승을 부린다고 하는데 사실인가요?
A. 웬만한 상가건물에는 임차인이 없는 곳이 없고, 규모가 큰 상가건물에는 수십명이 되기도 하는데, 이러한 임차인들에 대한 명도를 소홀히 생각했다가 임차인들의 ‘알박기식 버티기’ 때문에 낭패를 보는 사례가 적지 않습니다.

임차인 명도가 문제되는 매매사례를 유형화해 보면, 상가건물을 매수하여 임차인들을 다 내보내고 매수인이 단독으로 사용하려고 하거나, 오래된 낡은 건물이어서 전체적으로 리모델링 또는 철거 후 신축을 하려는 경우, 아파트 나 오피스텔 등 시행사업부지의 상가를 시행사에 매도하는 경우 주로 문제가 됩니다.

상가매매시 임차인들을 그대로 승계받는 경우는 문제가 없지만, 내보내야 하는 경우라면 매매계약서에 임차인 명도책임을 주로 매도인이 지는 것으로 규정합니다.

그런데 문제는 강화된 상가건물임대차보호법상 임차인의 권리가 알박기식 버티기에 큰 힘을 실어준다는 데 있습니다.
상가임대차의 현실을 보면, 한번 장기계약(5~10년)을 체결하면 위반사항이 없는 한 그 기간은 보장해 줘야 하고, 상가건물임대차보호법이 임차인에게 최대 10년간 계약갱신요구권을 행사하여 10년간 버틸 수 있는 권리를 법적으로 보장해주고 있습니다.

예컨대 철거 후 신축할 목적으로 건물을 매수했는데, 다수의 임차인 중 한 명이라도 이제 막 계약을 체결하여 10년 계약갱신요구권을 행사하며 버틴다면 달리 갱신거절사유가 없는 한 10년간 철거 등 사업을 할 수 없게 됩니다.

재건축, 재개발사업 등 도시정비법이 적용되는 사업현장의 임차인들은 관리처분계획 인가고시가 된 후에는 법률상 조합에 인도해 줄 의무가 있지만, 일반 건축현장이나 아파트 시행사업현장, 지역주택조합사업 현장의 임차인들은 기한 전에 인도해줄 법적의무가 없다 보니 버틸 수 있는 기한까지 버티는 것입니다.

Q. 임차인들이 이렇게 ‘알박기식’으로 버티는 이유는 무엇인가요?
A. 이처럼 건물 내 다수의 임차인 중 한 명이라도 계약기간이 남아 있다는 이유로 버티면, 건물을 리모델링하거나 철거하고 신축하는 사업을 할 수 없게 되므로 인한 금융비용 등 피해가 막대해집니다.
결국 매수인 입장에서는, '울며겨자먹기'식으로 어떻게든 그 임차인을 설득하여 상당한 보상금이라도 주어야 내보낼 수 있게 됩니다.
임차인들도 이러한 매수인의 절박한 사정을 이용하여 수천만 원에서 수억 원의 합의금을 요구하면서 버티는 것입니다. 실제 제가 상담하거나 진행한 건에서 최하 수천만 원에서 최고 수십억의 합의금을 받고 명도해 준 사례도 있습니다.

Q. 상가를 매수하는 입장에서 어떤 점을 유의해야 할까요?
임차인을 모두 내보내야 하는 목적으로 상가건물을 매수한 사람이라면, 매매계약체결 전에 미리 매도인에게 요구하여 임대차계약 현황(각 임차인의 임대차 기간, 차임연체 상황 등)을 제대로 파악하고, 계약갱신요구기간, 인도소송, 인도집행기간까지 고려하여 전체 임차인을 다 보내는데 드는 비용과 걸리는 기간을 정확히 산정해 보고 매수를 해야 낭패를 면할 수 있습니다.
사업일정에 비추어 제때 명도가 어렵다는 판단이 서면 아예 매수를 포기하거나, 사업일정을 조정하여 매도인에게 명도책임을 지워 명도완료가 되었을 때 매수잔금을 지급하는 것으로 계약을 하는 것도 고려할 필요가 있겠지요.

특히 임대차현황을 분석할 때, 임대차 기간이 아직 많이 남아 있어도 3기 이상 차임연체, 무단전대 등 계약해지사유가 존재하는지 확인하고, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우 갱신거절사유(3개월 이상 차임연체한 적이 있는지 여부)가 존재하는 지 확인할 필요가 있습니다.

그런 경우 1심 판결을 받는데만 6개월 정도 소요되는 인도소송제기보다도 신속한 결정과 집행이 가능한 인도단행가처분제도를 활용해 볼 필요가 있습니다. 즉, 인도단행가처분을 신청하면 2~3개월 만에 결정을 받고 인도집행까지 가능할 수 있습니다.

또한 상가임대차의 대항요건이 결여되었는지 여부확인도 중요한데, 사업자등록을 하였는지, 사업자등록명의인이 임차인과 일치하는지, 사업자등록 신청시 첨부된 임차면적에 대한 위치특정이 제대로 되었는지 여부 등에 대해 확인해보고, 요건이 갖추어져 있지 않으면 역시 위와 같이 인도단행가처분신청을 통해 신속한 인도가 가능할 것입니다.

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