[김재권 변호사의 부동산 읽기] 가격배상에 의한 공유물분할 시, 가격은 어떻게 산정하나

김재권 법무법인 효현 대표 변호사

민법상 공유물을 분할하는 방법은 '현물분할'이 원칙이다. 하지만 대법원은 현물분할의 의미를 확대해석해 대다수 지분권자가 일부 소수 지분권자를 상대로 합리적인 가격을 배상해 주고 1인 단독소유 또는 수인 소유로 하는 방법을 인정하고 있는데 그것이 '가격배상에 의한 분할'이다.

대법원은 "공유관계의 발생 원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등을 종합적으로 고려해 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있다면 다수 지분권자가 소수 지분권자에 대해 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다"고 인정 이유를 들었다.(대판 2004다30583)

또한 대법원은 "가격배상 기준이 되는 '지분가격'이란 공유물분할 시점의 객관적 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가해야 하므로, 객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정도 고려해야지, 감정평가액에만 의존해선 안 된다"고 판단했다.

최근 건물 중 7/9 지분을 소유한 지분권자들이 2/9 지분을 소유한 자를 상대로 공유물분할의 소를 제기했다. 1심 감정액은 약 21억4천500만원이었으나, 변론과정에서 다수 지분권자가 그 지분을 아파트 시행사에게 42억원에 매도해 신탁등기까지 마친 사례다. 대법원은 소수 지분권자에게 배상할 가격의 기준은 '법원 감정가격'이 아니라 '변론종결 전까지 변동된 가격'을 고려해서 평가해야 한다는 판결을 내놨다.(2022년 9월7일 선고 2022다244805 판결)

즉, 가격배상에 의한 현물분할이 적법하기 위해서는 소수지분에 관해 적정하고도 합리적인 가격을 배상하는 게 전제돼야 하는데, 원심 변론종결일 기준으로 약 1년4개월 이전에 실시한 '1심 감정평가액'(21억4천500만원)을 기준으로 할 것이 아니라, 약 4개월 전 이뤄진 '시행사의 매각대금'(42억원)을 기준으로 해야 한다며, 이와 반대의 결론을 내린 원심을 파기환송했다.

나아가 종전 판례상 통상 80% 이상 지분권자에게 인정되던 가격배상 분할을 77.7% 지분권자에게도 인정한 점이 눈에 띈다. <법무법인 효현 대표>