[부동산 공부방] 기획부동산 사기당하지 않는 방법

● 기획부동산 냄새나는 거래 무조건 피하기
먼저 기획부동산의 꾐에 빠지지 않으려면 무엇보다도 기획부동산의 냄새(?)가 나는 거래 근처에는 얼씬도 하지 말아야 합니다.
단기적, 장기적 고수익 보장, 텔레마케터 동원, 광고모델로 지명도 있는 탤런트 등 동원, 분양자가 공적단체인 것처럼 위장하는 등의 방법으로, 내가 확인하기 어려운, 거리가 먼 곳의 부동산 매입이나 분양을 권유하면, 일단 기획부동산으로 알고 더 이상 접촉도 하지 말아야 합니다.

기획부동산이 권유하는 부동산이라고 무조건 수익이 안나는 것은 아니지만, 거의 대부분 10년, 20년 이상 보유해야 투자수익은커녕 겨우 본전을 할 수 있는 정도이므로 절대 속지 말아야 하는 것입니다.

제가 상담한 건인데, 20년 전 기획부동산에 속아 제주도에 있는 감귤밭을 당시 시세의 20배나 비싸게 샀는데, 20년 지난 지금에야 겨우 본전에 가까워졌다며 손해배상청구나 사기죄로 고소할 수 없느냐고 문의한 적이 있습니다. 안타깝지만 이미 민사시효나 공소시효까지 모두 지나 법적조치를 할 수 없는 상황이라고 조언을 해 드린 적이 있네요.

● 친인척, 지인이 권유해도 No!하기
기획부동산이 접근해 오면, 이렇게 대처하는 게 우선입니다. “그렇게 좋은 물건이 있으면 왜 당신이 매입하지 나한테 권유하느냐”라고...
그러면 틀림없이 “우리도 일부씩 매수(투자)했는데, 엄청 기대된다. 믿고 사라”고 다시 권유하거나 “나도 물건이 좋아 여러건 투자했는데, 자금여력이 없어 당신한테 권유하는 것이다.”라고 대응할 것입니다.
아무튼 그렇게 좋은 물건, 즉, 개발되면 몇 배, 몇 십배나 오를 물건이라면 절대 다른 사람에게 권유하지 않을 것이고, 정보를 가진 자신이 사채를 빌려서라도 독점매수하려고 하는 것이 인간의 이기적인 본성이기 때문에 누군가 본성을 거스러는 행동을 하는데는 그만한 이유가 있으므로 아무리 친인척, 지인이 권유하더라도 절대 속아넘어가서는 안되는 것이지요. 투자하는 즉시 돈도 잃고 친구도 잃게 됨을 명심해야겠죠.

● 그럼에도 관심이 있다면, 먼저 해당 부동산 공부, 매매계약서 확인하기
토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 등기부등본을 통해 어떤 규제가 있는지, 개발이 가능하지, 건축이 가능한지, 분할이 가능한지, 소유자가 누구인지, 기획부동산이 소유권을 취득했는지 여부를 확인해 보아야 합니다.
다음, 네이버 지도, 위성지도, 지적편집도, 거리뷰, 로드뷰를 확인하여 해당부동산의 위치가 정확히 어디이고, 토지모양이 어떤지, 진입도로가 있는지(맹지여부), 지적도와 실제가 일치하는지, 등을 확인해 보아야 합니다.

기획부동산은 대규모 토지에 대해 계약만 체결한 상태에서 분할매매를 하여 중도금, 잔금을 지급하기로 하는 경우가 보통이기 때문에 매매계약서의 제출을 요구하여 중도금, 잔금액이 얼마인지, 지급기일을 어떻게 정했는지 여부를 확인하고, 과연 계약이행이 가능할지 여부를 판단해야 합니다. 왜냐하면 계약금 지불이후 개발이나 지분분할판매가 순조롭지 않을 경우 계약이 해지될 수 있는데, 그렇게 되면 소유권이전을 받을 수 없게 되는 문제가 생기기 때문입니다.

● 전문가의 조언, 현장답사, 담당공무원·인근 중개사·인근 주민에게 확인은 필수!
그리고 부동산을 잘 아는 공인중개사 등 ‘전문가의 조언’을 듣고 직접 ‘현장답사’를 하고, ‘관할 지자체 담당자를 만나’ 개발계획이 사실인지, 개발행위허가신청을 했는지, 허가가 가능한지, 토지분할이 가능하지, 시세는 적정한지, 토지의 권리관계, 용도지역 등을 확인해야 합니다.
이 때 가능하면 부동산 전문가를 대동하여 현장답사를 하여 부동산 공부와 현황이 일치하는지 여부를 확인하고, 관할 지자체 담당자를 만나 개발계획, 인허가접수여부, 인허가 가부, 토지분할, 지목변경, 농지전용 가능성 등 행정사항을 직접 점검해 보는 것이 무엇보다 중요합니다.
현장답사시 기획부동산이 실제 판매하는 토지지번이 아닌 주변의 입지조건이 좋은 토지를 보여주면서 속이는 사례도 왕왕 있으므로, 전문가의 조언을 얻어 확인하거나 지적도 등 공부와 비교하여 제대로 확인해야 합니다.
또한 인근 공인중개사사무소 3~4곳에 들러 기획부동산이 광고한 개발계획이 실제 있는지, 언제쯤 실시될 예정인지, 현제 시세와 향후 시세상승가능성 등에 대해 꼭 확인해 보아야 합니다. 인근 주민들에게 물어볼 수도 있습니다.
도저히 바빠서 현장답사를 할 수 없는 입장이라면, 전화로라도 해당 토지 인근 지역 부동산 2~3곳에만 확인해 보아도 실체를 웬만큼 확인할 수 있고, 해당 지자체 담담공무원에게 전화로 문의해 볼 수도 있습니다.

그럼에도 불구하고 기획부동산과 굳이 계약을 하려는 단계라면 계약서에 안전장치를 잘 해야 합니다.

매매계약서(분양계약서)에 매매대상 토지의 위치와 면적을 정확히 특정하여 표시하고, 소유권이전시기도 명시해야 합니다. 즉, 분할이전이 안될 경우를 대비하여 언제까지나 기다려 줄 것이 아니라 반드시 기한을 특정하여 그때까지 분할이전이 안되면 계약은 해제되고, 계약금의 배액(또는 그보다 큰 금액)을 위약금으로 배상하여야 한다는 조항을 기본적으로 두어야 합니다.

가장 중요한 것은 잔금은 반드시 소유권이전과 동시에 지급하는 것으로 해야지, 어떤 이유로든 미리 잔금을 지급하지 않도록 해야 합니다. 기획부동산은 어떻게든 잔금까지 일시금을 받으려고 ‘일시납부 시 대폭 할인’을 적용해 주겠다고 꾀어 잔금까지 받는 경우가 많은데, 잔금을 준 후에는 불면을 밤을 보낼 각오를 해야 합니다. 잔금을 받아쥐면 그때부터 내몰라라 하면서 소유권이전을 차일피일 미루기만 하기 때문입니다. 만약 어쩔수 없이 소유권이전등기를 받지 않은 상태에서 잔금부터 지불해야 하는 상황이라 ‘가등기’라도 해두어야 할 것입니다.

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