[서경규 교수의 부동산 에세이] 부동산의 교환가치와 사용가치

<대구가톨릭대 부동산학과 교수>

흔히 물건의 가치를 교환가치와 사용가치로 구분한다. 여기서 교환가치는 물건을 시장에서 매매할 때의 가치를 말하며, 매매가치라고도 할 수 있다. 사용가치는 물건을 사용하는 사람이 느끼는 만족의 정도다. 따라서 교환가치는 시장에서 형성되는 객관적 가치의 성격을, 사용가치는 사용자 측면의 주관적 가치의 성격을 가진다. 다만 물건을 임차인이 사용하면서 느끼는 가치의 정도는 시장에서 임료로 표현되므로 임료는 객관적 가치의 성격을 가진다.

동산과 달리 부동산은 교환가치와 사용가치의 구분이 뚜렷하고 큰 특징이 있다.

따라서 부동산에 대한 소유욕구가 강하고 투자재로서 부동산을 선호하고 있다. 부동산 투자수익률은 교환가치를 기초로 한 자본수익률과 사용가치로서 임차인이 지불하는 임료를 기초로 한 소득수익률을 합해 산정한다.

자본수익률은 매도 당시 시장가격과 매수 당시 시장가격의 차이로 산정하고, 소득수익률은 임대수익을 매수 당시 시장가격으로 나눠 산정한다. 따라서 부동산의 투자수익률이 높으려면 보유기간 동안 가격상승률이 높고 매수가격 대비 임대수익이 높아야 한다.

교환가치와 사용가치의 정도를 기준으로 부동산 유형을 다음과 같이 4가지로 구분할 수 있다.

첫째, 교환가치와 사용가치가 모두 높은 유형이다. 우수한 입지를 가진 아파트가 대표적이다. 이 아파트는 매매시장과 임대시장에서 모두가 선호하는 부동산이다. 둘째, 교환가치는 높지만 사용가치는 낮은 유형이다. 개발 가능성이 높은 농지가 대표적이다. 이 농지는 농업수익이나 임대료는 낮으나 시장가치는 높게 형성된다. 대구시 외곽에 위치한 자연녹지지역 농지의 연간 임대료는 3.3㎡당 5천원도 받기 힘들지만 지가는 3.3㎡당 100만원을 넘는 경우도 있다. 이런 농지를 매수하는 이유는 소득수익보다 자본수익을 추구하기 때문이다. 셋째, 교환가치는 낮으나 사용가치는 높은 유형이다. 전원주택이 대표적이다. 전원주택은 전원생활을 좋아하는 사람이 느끼는 만족도는 크나, 일반적으로 환금성이 약하고 가격상승률도 낮다. 넷째, 교환가치와 사용가치가 모두 낮은 유형이다. 개발가능성이 낮은 산지가 대표적이다. 이 산지는 일반적으로 시장에서의 교환가치가 낮고 임대시장에서 선호하지도 않는다.

한국부동산원의 통계에 의하면 2013년 1분기(3월 말 기준)부터 2022년 4분기(12월 말 기준)까지 서울 강남구의 아파트는 평균 132.6% 상승했다. 대구 수성구의 아파트는 평균 78.7% 상승했다. 반면, 대구시의 농지는 평균 35.8% 상승했다. 경북도 군지역의 농지와 임야는 각각 평균 30.4%와 15.0% 상승에 그쳤다. 이 통계는 부동산활동에서 부동산의 교환가치와 사용가치에 대해 깊게 분석할 필요가 있다는 것을 보여준다.

<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>