[김재권 변호사의 부동산 읽기] 계약갱신요구권 행사 후에도 임차인은 언제든 해지 가능할까

김재권 법무법인 효현 대표

주택임대차보호법(주임법)과 상가건물임대차보호법(상임법) 모두 임차인 보호를 위해 임대차기간 만료에 앞서 계약갱신을 요구할 권리를 부여하고 있다.

주택임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 실거주 등 정당한 거절사유가 없는 한 거절하지 못한다.

이러한 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있으며 존속기간은 2년(주임법 6, 6조의2)이다. 반면 상가임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 거절사유가 없는 한 거절하지 못하고 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다.(상임법 10조)

문제는 주택임차인이나 상가임차인이 갱신요구권 행사에 의해 갱신한 임대차가 존속하는 중에 임의로 계약을 해지할 수 있는지, 아니면 갱신한 기간까지는 계약기간에 구속돼 해지가 안되는지 여부다.

먼저 주택임차인에 대해선 주임법상 갱신요구권 행사에 의해 갱신됐다 하더라도 주임법(제6조의3 제4항)에 갱신요구권 행사에 의해 갱신되는 임대차의 해지에 관해선 제6조의2를 준용한다고 명시돼 있다.

주임법 제6조의2는 묵시적 갱신은 계약의 해지에 대한 것인데, 묵시적 갱신이 된 경우에 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 다만 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 즉, 갱신을 요구해 갱신된 후에도 언제든 해지통지를 하기만 하면 3개월 후에 해지 효력이 생긴다.

상가임차인의 갱신요구권 행사에 의해 갱신이 되었을 경우에는 상임법에 주택임차인과 같은 준용규정이 없어 문제가 된다.

그런데 상가임차인도 임차인 보호차원에서 주임법 제6조의2와 같은 규정을 둬 갱신이 된 후에도 임차인은 언제든 해지통지를 할 수 있어야 마땅할 것 같지만, 상임법에 그런 규정을 따로 두고 있지 않다. 아마 임차인의 주거안정을 상인의 경제생활안정보다 더 중요하다고 본 것 같다.

이런 취지를 고려해 볼 때, 상가임차인이 갱신요구를 해 갱신된 경우 임대인과 사이에 합의한 갱신 기간 동안은 임차인이 임의로 해지하지 못하고 영업해야 한다고 볼 것이다.

상임법 제10조 제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있다. 갱신되는 임대차기간은 따로 합의하지 않는 한 종전 임대차와 동일한 기간이 된다.
김재권 법무법인 효현 대표