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[서경규 교수의 부동산 에세이] 신탁방식에 의한 재개발·재건축사업 시행

2024-07-17

서경규 대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수

'도시 및 주거환경정비법'(도시정비법)은 정비사업의 시행 방법과 사업시행자에 대해 구체적으로 규정하고 있다. 관리처분방식으로 시행되는 재개발사업과 재건축사업은 그동안 토지 등 소유자가 설립한 조합이 사업시행자인 경우가 대부분이었다. 하지만 2016년 3월부터는 신탁업자가 단독으로 사업시행자가 될 수 있도록 법제화돼 현재 다수의 정비사업을 신탁업자가 시행하고 있다.

그동안 '도시정비법'은 정비사업의 효율적 추진을 위해 신탁업자의 정비사업 참여를 지속적으로 유도·확대해 왔다. △제3개발자로서 긴급 재개발사업의 사업시행자 지위 허용(1996년 6월) △재개발사업의 공동시행자 지위 허용(2005년 3월) △재개발사업·재건축사업에서 토지 등 소유자·조합의 동의에 의한 단독 사업시행자 지위 허용(2016년 3월) △재개발사업·재건축사업에서 토지 등 소유자·조합의 동의에 의한 사업대행자 지위 허용(2016년 7월) △정비구역 토지면적 3분의 1 이상 토지의 신탁등기요건 폐지(2023년 12월) 등이 그 예이다.

'도시정비법'상 신탁업자가 정비사업에 참여할 수 있는 유형은 △재개발사업에서 사업시행자인 토지 등 소유자·조합과 공동 시행하는 방법 △신탁업자가 직접 사업시행자로서 시행하는 방법(사업시행자 신탁방식) △사업시행자인 토지 등 소유자·조합을 대신해 시행하는 방법(사업대행자 신탁방식) 세 가지가 있다. 여기서 재개발사업과 재건축사업에서 모두 가능한 사업시행자 신탁방식과 사업대행자 신탁방식을 비교하면 다음과 같다.

먼저, 사업시행자 신탁방식은 신탁업자가 직접 사업시행자인 경우다. 토지 등 소유자로부터 일정한 동의를 얻은 후 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장으로부터 사업시행자로 지정받아야 한다. 재개발사업은 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지 소유자 동의를 받아야 한다. 재건축사업은 주택단지 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.

사업대행자 신탁방식은 사업시행자는 조합 또는 토지 등 소유자가 맡고 정비사업 대행은 신탁업자가 하는 방식이다. 토지 등 소유자(조합을 설립한 경우는 조합원)의 과반수 동의를 받아 요청해 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장으로부터 사업대행개시결정을 받아야 한다. 사업시행자 신탁방식은 정비구역 지정 이후 조합설립추진위원회 구성이나 조합 설립 없이 가능하다. 사업대행자 신탁방식에 비해 일반적으로 사업속도가 더 빠르다. 따라서 정비사업에 있어 신탁방식을 고려한다면 사업시행자 신탁방식을 우선 고려할 필요가 있다.

서경규〈대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수〉