여택동 영남대 무역학부 교수

부동산 대책을 다음 주에 또 발표한다고 한다. 문재인정부 들어 24번째 부동산 대책이 될 것이다. 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 임대차3법 시행으로 전세난이 심해지고 전셋값이 상승하자 정부여당이 전세 안정화 대책을 내놓을 모양이다. 이미 23차례 대책으로 부동산 정책은 각종 규제와 세금 중과 등으로 조각조각 겹쳐서 덧된 누더기 퀼트가 되어버렸다.

본디 임대차3법은 임차인(세입자)의 권리를 신장시켜 서민층 세입자들의 주거 안정을 도모할 목적으로 선한 의도를 가지고 제정되었다. 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 종전 계약에도 소급 적용되므로, 기존 세입자들도 임대인(집주인)에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대료도 5% 이하로 계약할 수 있다. 한편 전월세신고제가 내년 6월부터 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 나오기 때문에 보증금을 받지 못하는 위험과 우려를 낮출 수 있게 된다. 또한 전월세신고제를 통해 임차인에게 시의적절한 부동산 시세 정보를 제공할 수 있다는 장점도 있다.

그럼에도 불구하고 필자는 지난 7월말 칼럼에서 정부의 규제 및 세금 강화 일변도 대책이 결국 여러 가지 갈등과 부작용을 낳게 되며, 임대차3법 이후 전월세 급등과 전세물건 실종이 더욱 심각해지는 또 다른 예고된 재앙이 될 것이라고 주장한 바 있다. 임대인들이 전세를 월세 계약으로 전환하고 집주인 본인 또는 직계존비속(불법이지만 증명 어려움)이 실거주 목적으로 입주하게 되면 전세 매물이 상당 부분 사라질 것이라 전망했다.

실제로 임대차3법 제정 이후 집주인과 세입자 간 계약상의 갈등과 규제 및 세금 강화 대책의 부작용이 많이 알려지고 있다. 서울 지역 전세난이 심각해지면서 전세 물건 하나에 9명이 줄지어 매물을 보고 제비뽑기로 계약했다는 진풍경 얘기부터 영혼까지 끌어모아 자가 주택을 구입했다는 30·40대 가장의 씁쓸한 얘기, 서민층 세입자들이 이번 생에는 서울살이를 포기했다는 애달픈 얘기까지 보도되고 있다. 심지어 부동산 대책의 컨트롤 타워인 경제부총리도 임대차3법의 유탄을 맞아 자신 소유의 아파트 매매는 불발된 반면 전세가격 급등으로 옮겨갈 아파트조차 구하기 힘든 이중고를 겪고 있다고 한다. 앞으로 정부가 규제 및 세금 위주의 수요 억제 대책을 강화하면 할수록 고유의 전세 제도가 급속히 사라지고 월세 계약이 주택임대시장의 거스를 수 없는 대세가 될 것이다.

끝으로 부동산 규제의 현실 사례 하나를 소개하면서 수많은 할 말을 대신하고자 한다. 미국 LA시정부는 1980년대 저소득 임차인 보호를 위한 선한 목표를 갖고 월세 상한제를 실시한 바 있다. 그런데 월세 상한제 실시 이후 LA시내 풍광이 뛰어난 바닷가 아파트에는 유독 미남·미인의 전문직 백인들이 대부분 세들어 살게 되었다는 것이다. 아파트 주인들이 월세는 올릴 수 없으니 인종·직업·미모 등을 기준으로 세입자를 차별한 결과다. 결국 월세 통제가 인종 차별, 더 나아가 인간 차별을 낳는 어처구니없는 상황이 벌어진 것이다. 아마도 향후 우리나라에서도 전세 제도가 사라지고 월세 임대가 대세가 되고, 만일 월세마저 급등하게 되어 월세 상한제까지 실시하게 되면 어떤 갈등과 부작용, 그리고 비윤리적인 차별이 일어날지 모를 일이다. 선한 의도의 규제 대책이 반드시 좋은 결과를 낳지 않으며, 가격통제는 로베스피에르의 '우윳값 통제'의 사례처럼 언제나 실패로 끝난다.
여택동 영남대 무역학부 교수