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[부동산 공부방] 월세 절대로 연체하면 안되는 이유

2021-07-15 11:51

Q. 임차인이 월세를 연체하면 잃어야 할 것들이 많다던데 어떤가요?

A. 먼저 임대차계약을 해지당해서 살던 집, 영업하던 곳에서 쫒겨나야 하고, 계약갱신요구권(주택 2년, 상가 10년)은 물론 기간만료시 권리금을 회수할 기회도 없어집니다. 또한 남의 땅을 빌려 건물을 지어 임차한 경우에는 지상물매수청구권도 없어지는 손해를 입게 됩니다.
권리금회수청구를 하여 회수하거나 지상물매수청구권을 행사하여 매매대금을 받을 수 있던 것을, 차임연체 때문에 권리금, 매매대금을 한 푼도 받지 못할 뿐 아니라 거꾸로 수천만 원 이상의 원상복구비용을 부담해야 하는 것은 매우 큰 손해라 할 것입니다.
그렇다고 연체된 월세를 안내도 되는 게 아니고, 파산하지 않는 한 어차피 내야할 돈이고 보증금에서 공제당하거나 다른 개인 재산에서 집행당하기도 합니다.

이처럼 월세를 연체한 대가는 매우 혹독한데, 아래에서 잃어야 할 대가 내지 손해가 무엇인지 구체적으로 살펴보겠습니다.

Q. ‘임차인의 월세 지급의무’를 민법이 규정하고 있다면서요?
A. 민법 618조는 “임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.”라고 규정하여 임대차란 것은 남의 부동산 등 물건을 사용수익하는 대가로 차임을 지급하는 것, 즉, 유상으로 사용수익하는 것이라고 정의하고, 무상 즉, 공짜로 사용수익하는 것은 ‘사용대차’라고 609조에서 정하고 있습니다. 즉, 임차인은 차임을 지급해야 할 의무가 있는 거지요. 임차인이 여러명이면 연대해서 차임을 지급할 의무가 있습니다.(민법 616, 654조)

Q. 임대차에서 월세는 없이 목돈인 보증금만 내는 ‘전세’라는 개념도 있던데, 등기까지 되는 ‘전세권’과는 어떻게 다른가요?
A. 임차인의 임차권과 구별해야 할 권리로서 ‘전세권’이라는 것이 있습니다. 전세권은 전세금을 내고 전세권 등기까지 하는 ‘물권’인 반면 임차권은 원칙적으로 등기되지 않는 ‘채권’일 뿐인 점이 근본적으로 다릅니다. 그래서 보증금(전세금)만 내는 임대차를 ‘채권적 전세’라고 부르는 거지요.
전세권은 물권으로 강력히 보호되다 보니, 등기되는 순위에 따라 ‘경매에서 우선변제권’이 있고, 집주인이 전세금을 반환하지 않으면 전세권자가 그 집을 경매에 넣을 수 있는 막강한 권리인 ‘경매청구권’를 가지게 되는 반면, 임대차의 임차인은 집이 경매 넘어가면 전입신고, 입주, 확정일자를 받은 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있지만, 경매 넣을 권리는 없습니다.

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