[김재권 변호사의 부동산 읽기] 유치권 점유를 침탈했다가 빼앗긴 자, 점유회수청구 안된다

김재권 법무법인 효현 대표

부동산 등 물건을 점유하는 자가 그 점유의 침탈을 당한 때에는 점유를 침탈당한 날로부터 1년 내에 소송(점유회수의 소)으로 그 반환을 청구할 수 있다.(민법 204조 1, 3항)

이때, '점유자가 점유의 침탈을 당한 때'라 함은 점유자가 그 의사에 의하지 아니하고 사실적 지배를 빼앗긴 경우를 말한다.(대판 2010다2459 판결 등)

최근 대법원 사례를 하나 살펴보자. A가 건물을 점유하며 유치권을 행사하고 있었다. 하지만 B가 A를 폭행하는 등의 방법으로 건물에 대한 A의 점유를 침탈해 단독 점유하던 중, 4일 후 점유를 빼앗긴 A가 다수의 용역직원들을 동원하는 등의 방법으로 건물 점유를 탈환했다. 이에 B가 A를 상대로 민법 204조 1항에 따른 점유회수의 소를 제기했다. 이 사례에서 법원은 과연 누구의 손을 들어줄까.

즉, 상대방으로부터 점유를 위법하게 침탈당한 점유자가 상대방으로부터 점유를 탈환한 이른바 '점유의 상호침탈'의 경우, 상대방이 자신의 점유가 침탈당했음을 이유로 점유자를 상대로 민법 204조 1항에 따른 점유회수를 청구할 수 있는지 여부가 문제가 됐다.

이에 대해 대법원은 이 '점유 상호침탈'의 사례에서 "유치권자의 점유를 침탈했다가 다시 빼앗긴 자는 다시 점유회수청구를 할 수 없다"고 판결해 A의 손을 들어 주었다.(대법원 2023년 8월18일 선고 2022다269675 판결)

대법원 판결이유를 살펴보면 다음과 같다. 대법원은 "상대방으로부터 점유를 위법하게 침탈당한 점유자가 상대방으로부터 점유를 탈환하였을 경우(점유 상호침탈), 상대방의 점유회수청구가 받아들여지더라도 점유자가 상대방의 점유침탈을 문제 삼아 점유회수청구권을 행사함으로써 다시 자신의 점유를 회복할 수 있다면 상대방의 점유회수청구를 인정하는 게 무용할 수 있다"라는 점을 전제했다.

이어 "점유자의 점유탈환행위가 민법 209조 2항의 자력구제에 해당하지 않는다고 해도 특별한 사정이 없는 한 상대방은 자신의 점유가 침탈당했음을 이유로 점유자를 상대로 민법 204조 1항에 따른 점유회수를 청구할 수 없다고 보는 게 타당하다"고 결론냈다.

유치권자인 A가 B에게 점유를 빼앗긴 후 탈환한 행위는 원래 민법 209조 2항의 자력구제요건에 해당돼야 적법한 점유회수가 된다. 하지만 A가 자력구제에 해당하지 않는 불법적인 점유탈환을 해도 A가 어차피 B의 점유침탈에 대해 점유회수청구로 다시 점유를 회복할 수 있는 점을 고려해 B의 점유회수청구를 기각한 것이다. <법무법인 효현 대표>