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[부동산 공부방] 빌려준 땅에 임차인이 지은 건물...내 땅에 지은 건축물 불법이라도 사야 한다

2024-11-08 09:53

본 콘텐츠는 법률사무소 덕원과 함께합니다 상담 문의 : 053-719-0039

정진규 건설·부동산 전문 변호사

법률사무소 덕원 대표

대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 겸임교수

대구광역시 재건축 재개발 조합운영 실태점검 위원

대구광역시 재건축 재개발 공사비 분쟁 중재, 조정 전문가 위촉

대구지방변호사회 부동산 분과위원회 위원

1. 안녕하세요. 정변호사 정진규입니다.

2. 토지를 임차하여 그 토지 위에 건물을 짓고 영업하다가 임대차기간이 만료한 경우, 토지 임차인은 토지 임대인에게 건물의 매수를 요구할 수 있는데, 이를 토지 임차인의 지상물매수청구권(민법 제643조, 제283조)이라고 합니다. 토지소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해, 임차인으로 하여금 그 소유의 지상물의 잔존가치를 회수가능하게 한 제도입니다. 임차인이 매수청구권을 행사하게 되면 바로 임대인과의 사이에 매매계약이 체결되면서, 임대인의 매매대금 지급의무와 임차인의 건물 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 놓이게 됩니다.

3. 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 인정되는 이러한 지상물매수청구권은, 임차인이 그 지상에 미등기 무허가건물을 신축한 경우라고 하더라도, 인정되는 권리입니다(대법원 2013다48364, 48371). 또 지상물 매수청구권은 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부와 상관없이 인정되는 권리에요(대법원 2001다42080). 그리고 이 지상물 매수청구권에 관한 규정은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 약정, 즉 권리를 포기하기로 하는 약정은 무효가 원칙입니다(대법원 96다45443).

4. 특히 문제되는 경우는 건물을 임대인 명의로 건축을 한 경우입니다. 임대인은 토지 임대차가 종료되면 건물의 철거를 용이하게 하거나, 건물을 그대로 사용하기 위해 처음부터 건물 명의를 자신으로 해두길 원하죠. 지상물매수청권의 원칙적인 구조는 임대차종료 당시 임차인 소유로 된 지상물의 소유권을 임대인에게 매도하면서 대금을 청구하는 것인데, 임대차계약과정에서 임대인, 임차인간 약속으로 임대차개시 당시부터 임대인 명의로 건물을 건축하고, 임차인은 비용청구를 포기하기로 약정한 경우에요. 이런 경우 임대인 앞으로 이루어진 등기 때문에 건물의 소유권이 누구에게 있는지, 지상물매수청구권이 인정되는 토지임대차가 아니라 단순한 건물임대차가 아닌지 등이 문제 됩니다. 만약, 건물 소유권이 임대인에게 있다면 임차인이 임대인에게 건물을 매도하는 지상물 매수청구권이 인정될 리가 없겠죠. 판례는 이 같은 경우 사안에 따라 임차인의 지상물매수청구권 인정 여부에 대해 결론을 달리 하고 있습니다.

5. 먼저 등기명의에도 불구하고 건물 소유권이 건물을 신축한 ‘임차인’에게 여전히 존재한다는 이유로 매수청구권행사가 가능하다는 판결입니다(대구지방법원 김천지원 2008가단16543). 판례는 「원래 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 그 소유권을 원시취득하는 것이므로 건물 소유 명의자가 이를 신축한 것이 아니라면 그 명의자가 스스로 적법하게 그 소유권을 취득한 사실을 입증하여야 하는데(대법원 95다30734), 임차인이 자신의 비용으로 건물을 신축한 이상 명의인인 임대인이 그 소유권을 별도로 승계취득했다는 점을 입증하지 않는 한, 소유권은 여전히 임차인에게 있다」고 하였습니다. 즉, 등기명의자가 아닌 임차인에게 여전히 소유권이 있다는 말입니다.

6. 한편, 판례는 「임대인 명의로 건물을 신축하면서, 임차인이 임대인에 대하여 임대차기간 만료시 지상물에 대한 소유권이나 점유권을 주장하지 않기로 약정하였는데, 이 같은 약정은 특별한 사정이 없는 한, 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효이다」라면서 임차인의 지상물 매수청구권을 인정하였습니다.

7. 반면에 임차인의 지상물 매수청구권을 부정한 판례(수원지방법원 성남지원 2019. 2. 15. 선고 2018가단227420)를 보면, 「신축건물의 소유권은 자신의 노력과 재료를 들어 이를 건축한 사람이 원시취득 하는 것이 원칙이긴 하나, 비록 자신의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 타인 명의로 건축허가를 받아 완성된 건물의 소유권을 그에게 귀속시키기로 합의한 경우에는 그 건물의 소유권은 그 타인에게 원시적으로 귀속된다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다47589)」면서, 건물의 소유권을 임대인에게 있다고 보았습니다. 결국 건물의 소유권이 임대인에게 있는 것이므로, 건물이 임차인의 소유임을 전제로 한 지상물 매수청구권은 인정될 리가 없는 것이죠.

8. 임차인이 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차를 하면서, 신축 건물의 명의를 임대인으로 한 경우, 이와 같이 지상물 매수청구권에 대해서 법원의 판단이 갈리고 있습니다. 지상물 매수청구권은 임차인을 보호하기 위한 취지의 권리라는 점에서 임차인에게 불리한 매수청구권 배제 특약이 원칙적으로 무효인 점을 고려한다면, 전자의 임차인에게 여전히 건물 소유권이 있다는 법원 판단이 합리적이라고 보여지지만, 또 명백하게 당사자간에 소유권을 임대인에게 주기로 합의하였다면 그 또한 존중되어야 한다는 측면에서 보면 후자의 법원 판단도 잘못되었다고 볼 수 없습니다.

9. 참 어려운 문제죠. 그래서 법원 판단도 갈리고 있는 것이겠죠. 임차인의 입장에서는 처음부터 건물 명의를 임대인 앞으로 할 것이라면 이와 같은 점들을 고려하여 위험 부담을 인지한 상태에서 결정을 하는 것이 좋을 것 같습니다.

10. 이번 영상에서는 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 건물 명의를 임대인 앞으로 해둔 경우의 지상물매수청구권에 대해서 살펴보았습니다. 다음 시간에도 유익한 법률 정보 들고 다시 만나뵙겠습니다. 감사합니다.