[김재권 변호사의 부동산 읽기] 여러 개의 점포를 통으로 임차할 때 소액보증금 보호기준

대형 상업시설, 특히 헬스클럽이나 의류매장 등은 보통 큰 규모의 바닥면적을 필요로 하다 보니 한 층의 여러 점포를 통째로 임대한 후 하나의 점포로 터서 이용하곤 한다.

이처럼 통으로 임대한 점포 중 하나의 점포가 경매나 공매가 되면 해당 점포의 임차보증금액만을 기준으로 상가건물임대차보호법상 소액임차인으로 보호되느냐, 아니면 전체 임차점포의 보증금액을 합친 금액을 기준으로 보호되느냐가 문제된다.

A는 구분소유권으로 이뤄진 집합건물인 서울 중구 소재 상가건물의 지하 1층 구분점포 중 32개 구분점포를 임차해 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 헬스장을 운영해 왔다. A가 임차한 32개 구분점포 중 5개 구분점포는 B의 소유였는데, 5개의 구분점포 각각에 관해 B와 별개의 임대차계약서를 작성했으나 모두 같은 날에 동일한 계약서 양식을 사용했고 면적에 비례해서 보증금과 월차임을 달리했으나 나머지 계약내용은 모두 동일했다.

그런데 위 5개의 구분점포 중 하나가 경매로 제3자에게 낙찰됐는데 해당 점포의 환산보증금은 3천110만원으로 소액임차인으로 보호되지만, B로부터 임차한 5개의 점포 모두의 환산보증금 합산액은 1억 1천790만원이어서 소액임차인의 보호범위를 초과했다면, 과연 B는 소액임차인으로 보호받을 수 있을까.

이에 대해 최근 대법원은 ‘임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차해 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대해 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는 비록 구분점포 각각에 대해 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관해 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의해 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단해야 한다’고 판결했다.(대법원 2015.10.29. 선고 2013다27152 판결)

결국 A가 B소유의 5개 구분점포 각각에 관해 별개의 임대차계약서를 작성했더라도 그 5개 구분점포 각각에 관해 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봐야 하므로 A는 소액임차인에 해당하지 않는다는 결론이다.

한편 소유자를 달리하는 여러 개의 점포를 개별적으로 임차해 하나로 활용하는 경우엔 어떨까. 위 판례의 취지를 고려하면 소유자를 달리하는 개별 점포마다 따로 소액보증금 보호여부가 결정될 것이다. (759-6611)

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