[김재권 변호사의 부동산 읽기] 임대인에게 지급한 권리금도 반환받을 수 있나

지난해 5월부터 시행된 개정 상가건물임대차보호법은 임차인이 임대차 기간 종료 3개월 전부터 권리금을 받을 수 있는 새 임차인을 데려와 계약을 요청하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있다. 또 정당한 사유 없이 거절하면 권리금 회수 방해행위에 해당돼 권리금 상당의 손해(통상 법원 감정액)를 임차인에게 배상해 줘야 한다. 하지만 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 직접 권리금을 달라고 요구할 권리는 없다는 게 확고한 판례다.

다만, 임대차 계약 시 임대인 스스로 나중에 권리금 상당액을 임차인에게 반환하겠다고 약정하는 등 특별한 사정이 있다면 임대인에게 직접 반환을 청구할 수 있다.

그런데 임대인이 임차인으로부터 권리금을 받고 상당한 기간 임대차를 존속시켜 주기로 보장하는 약정을 했는데, 임대인 사정으로 임대차 계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간의 이용이 불가능하다는 등의 특별한 사정이 있을 땐 임대인은 임차인에 대해 권리금의 반환의무를 진다는 것이 판례다.(대법원 2008년 4월10일 선고 2007다76986 판결)

이 판례를 살펴보면, 임차인은 임대차 계약을 체결하고 임대인에게 권리금 1억8천만원을 지급하면서 권리금 회수를 위해 5년간 임대를 요구했다. 그런데 임대인이 일단 2년으로 하고, 기간만료 시 임료를 조정해 갱신을 하자고 해 부득이 2년 계약을 했으나, 2년이 경과될 무렵 임대인이 주차장법 위반으로 고발당하는 바람에 더 이상 임대가 불가능해졌다.

이 경우 임차인은 권리금 회수에 필요한 임대차 기간(5년) 중 권리금 회수기회가 박탈된 기간(3년)에 비례한 권리금(권리금의 5분의 3에 해당하는 1억800만원)을 임대인으로부터 반환받을 수 있다고 본 것이다.

임대차 계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’으로 기재를 했다면 어떻게 해석해야 할까.

대법원은 ‘임대차 종료 시 임차인에게 직접 권리금을 반환하겠다는 것이 아니라 임차인이 나중에 다른 임차인에게 임차권을 양도해 권리금을 회수할 수 있는 기회를 인정해 준 것으로 봐야 하고, 다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈 또는 방해하는 경우, 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다’는 취지로 해석한다.(대법원 2000년 4월11일 선고 2000다4517 등 판결)

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