[김재권 변호사의 부동산 읽기] 임대차 만료 ‘6개월 이전’ 또는 ‘1개월 이내’ 해지통지의 효력

주택임대차나 상가임대차에 있어서 임대인이 임차인을 기간 만료될 때 내보내려면 법이 규정하는 조치를 꼭 취해야만 한다. 그것을 가벼이 생각했다가 조치를 소홀히 해 기간이 만료되었음에도 상당기간 내보내지 못해 낭패를 겪는 사례가 많기 때문이다.

주택임대차보호법(6조)이나 상가건물임대차보호법(10조 4항)은 기간이 만료되는 임차인을 내보내기 위해 임대인은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간’에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶) 및 계약조건을 변경하겠다는 뜻을 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신된 것으로 본다. 이처럼 묵시적 갱신이 되면 주택의 경우 최단 존속기간인 2년간, 상가의 경우 최단 존속기간인 1년간 더 임대를 해줘야 한다.

반면 임차인의 입장에서 위와 같이 임대인이 제때 갱신거절의 통지를 하지 않을 경우, 주택은 ‘임대차기간이 끝나기 1개월 전까지’ 갱신거절을 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 되지만, 상가는 그런 통지의무를 규정하고 있지 않아 임차인이 ‘기간만료시까지’ 갱신거절을 통지하지 않을 때 비로소 묵시적 갱신이 되는 것으로 해석된다.

문제는 주택·상가건물임대차보호법이 적용되는 임대인이 ‘기간만료 6개월 이전에 해지통지를 했거나, 기간만료 1개월 이내에 해지통지를 한 경우’ 무조건 묵시적 갱신이 된다고 볼 것인가다.

예를 들어 2017년 3월31일 임대차 기간이 만료되는데, 6개월 전인 2016년 9월29일에 해지통지를 했거나, 1개월 이내인 2017년 3월2일 해지통지를 했다면 묵시적 갱신으로 볼 것인가, 아니면 계약해지 통지로서 효력이 있을까다.

법조문의 해석상 위와 같은 경우 당연히 묵시적 갱신으로 봐야 할 것 같은데, 실제 사례에 있어서는 통지시기가 법조문보다 불과 하루 또는 이틀 부족하다고 반드시 묵시적 갱신이 될 것인지 의문을 품을 수 있다.

이에 대해 대법원은 위와 같은 주택 또는 상가임대차보호법의 묵시적 갱신의 규정을 근거로 법조항에 충실한 해석을 통해 임대차계약 만료일로부터 1월 내에 이루어진 해지 통지는 효력이 없고 묵시적으로 갱신이 된다는 입장을 분명히 했다. (대법원 2012. 1. 27. 선고 2010다59660 판결)

반대해석으로 임대차계약 만료일로부터 6개월 이전에 해지통지하면 역시 묵시적 갱신이 된다고 봐야 할 것이다. (053)759-6611

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