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임대차3법, 계약갱신요구 거절 9가지 사유

2020-09-29


Q. 이러한 임차인의 갱신요구권에 대응하여 임대인을 보호하기 위한 규정도 있다는데 어떤 내용인가요?
A. 네. 임차인의 갱신요구권에 대항할 임대인의 권리도 보장하는 것이 형평에 맞겠지요. 그래서 주택임대차보호법은 ‘정당한 사유’가 있으면 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있는데, 9가지를 들고 있습니다.

Q. 임대인의 갱신거절 사유로는 주로 어떤 것이 문제되나요?
A. 네. 갱신거절사유로 흔히 문제되는 임차인의 ‘차임 2기 연체’나 ‘ 거짓이나 부정한 방법으로 임차’, ‘무단전대’, ‘고의나 과실로 주택을 파손’한 경우 등입니다.

갱신거절사유는 상가임대차보호법의 갱신거절사유를 거의 그대로 가져왔기 때문에 대부분 유사하고, 다만 ‘차임연체횟수’와 관련하여 상가는 ‘3기’이지만, 주택은 ‘2기’인 점과 새로 추가된 거절사유인 ‘임대인의 실거주’만 다를 뿐, 나머지 사유는 상가가 아닌 주택에서 생기기 어려운 사유여서 별 문제가 되지 않습니다.

Q. 먼저 ‘2기의 차임연체’란 어떤 뜻이지요?
A. 네. ‘2기의 차임연체’란 차임 2달치를 연체한 경우입니다. 즉, 통틀어서 2달치 차임을 연체하면 해당되므로, 2달 연속 연체하거나, 몇 달 동안 연체한 합계가 2달치에 해당하면 됩니다. 예를 들어 1,2월분 연속하여 연체한 경우, 1월분 미납 후 2, 3월분은 납부하다가 4월분을 미납한 경우, 1월분부터 4월분까지 조금씩 연체한 합계가 2달치에 이르면 해당됩니다.

Q. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우에는 어떤 사례가 있을까요?
A. 네. 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우, 주택 본래의 용도인 주거목적이 아닌, 불법영업장, 어린이집, 교습소 등의 목적으로 임차한 경우가 이에 해당하겠지요.

Q. ‘무단전대한 경우’는 임대인 동의 없이 다른 사람에게 다시 세놓는 것이라고 이해되는데, ‘고의나 중대한 과실로 주택을 파손하는 경우’는 어떤 경우인가요?
A. 네. 임대인 동의 없이 리모델링하거나 개조, 증개축하거나 다른 용도로 사용하는 경우, 중과실에 의한 화재로 인한 파손, 고의적인 파손 등이 해당됩니다.

Q. 갱신거절사유 가운데 가장 문제되는 것은 ‘임대인이 임대주택에 실제 들어가 거주하겠다는 사유’로 보여지는데, 어떤 내용인가요?
A. 맞습니다. 갱신거절사유 가운데 가장 문제되는 것은 ‘임대인과 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’입니다. 집주인이 임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 “이제는 내가 들어가서 살려고 하니 비켜달라”고 통지만 하면 임차인은 더 이상 갱신요구를 못하고 나가야 하는 것입니다. 임대인 본인이 아니라 직계비속인 아들, 딸이나 직계존속인 부모, 조부모가 거주한다고 해도 마찬가지입니다.

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