[김재권 변호사의 부동산 읽기] 과거 차임 연체한 사실만 있으면 임차인의 갱신요구거절 가능할까

김재권 변호사

상가건물·주택임대차보호법에 의하면, 상가건물 임차인은 10년간 계약갱신요구권이 있고, 주택임차인은 2년간 계약갱신요구권이 인정되고 있다.

그런데 상가든 주택이든 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 정당한 사유가 있으면 갱신요구에 대해 거절할 수 있다.

정당한 사유로서 상가건물임대차의 경우에는 8가지, 주택임대차의 경우 9가지 사유를 규정하고 있는데, 각 첫 번째 사유인 '차임연체'와 관련해, '갱신거절하기 이전에 3기(상가) 또는 2기(주택)의 차임이 연체되어 있어야 하는지', 아니면 '지금은 연체액을 지급하여 연체사실이 없지만, 과거에 2기나 3기의 차임이 연체된 사실이 존재하기만 하면 갱신거절을 할 수 있는지' 여부가 해석상 문제될 소지가 있다.

먼저 상가건물임대차보호법(상임법)은 갱신거절사유로 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 규정하고 주택임대차보호법(주임법)은 다른 내용은 동일하게 규정하면서 연체액이 '3기'가 아니라 '2기'라고 규정한다. 한편 차임연체시 임대인의 계약해지와 관련해, '임차인의 차임연체액이 3기(2기)의 차임액에 달하는 때'라고 규정하여, 갱신요구거절 사유로서 차임연체와 계약해지사유로서의 차임연체가 다르게 규정돼 있어 그 관계를 어떻게 볼 것인가가 문제된다.

대법원은 "갱신거절사유로서의 차임연체 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다"라고 판시하고 있다.(2012다58975 판결)

결국 대법원 판결에 의하면, 임대인이 갱신거절을 할 당시에는 연체 차임이 없다 하더라도 과거에 3기에 달하는 차임을 연체한 사실이 존재하기만 하면 신뢰관계상 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 갱신거절을 할 수 있다는 결론이다. 마찬가지 이유로 주택임대차는 과거에 2기의 연체사실이 존재하기만 하면 갱신거절사유가 된다.

이에 반해 계약해지사유가 되려면 '해지 전에 3기에 달하는 차임연체사실이 현존해야 하고, 이미 지급되었으면 해지하지 못한다'는 점에 유의할 필요가 있다.
<법무법인 효현 대표>

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