[김재권 변호사의 부동산 읽기] 지역주택조합원 납입금 반환 '대체자 입금시'로 제한하면 무효되나

김재권 (법무법인 효현 대표)

지역주택조합에 한 번 가입하면 자격상실 같은 특별한 탈퇴 사유가 없는 한 탈퇴하기 어렵고, 예외로 탈퇴가 허용되더라도 납입한 분담금을 돌려받기는 더 어렵다. 왜냐하면 조합 규약에 탈퇴 등으로 조합원 지위 상실 시 반환할 납입금에서 각종 사업비를 대폭 공제하는 것도 모자라 대체(추가)계약자의 대금이 입금되면 주겠다는 조건이 달려있기 때문이다.

그런데 사업이 어려워지면 대체(추가모집)할 계약자가 있을 리 없기 때문에 기약 없이 기다려야 하고, 사업이 무산되기라도 하면 한 푼도 돌려받지 못하게 된다.

최근 대법원은 "조합원 자격상실 시 납입금 반환 시기를 '대체 계약자 대금 납입 완료 시'로 제한하는 조합규약은 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항이라고 볼 수 없어 약관의 규제에 관한 법률에 따라 무효라고 볼 수 없다"고 판단해, 해당 조항을 무효라고 보고 분담금 반환 의무가 기한 없는 채무로서 조합원의 이행청구 시 이행기가 도래한다고 본 원심을 파기했다.(2022년 5월13일 선고 2020 다 217380 판결)

사례를 보면, 울산 중구 소재 모 지역주택조합의 조합원이 주택 소유 사실이 밝혀져 자격이 상실되자 분담금반환을 청구한 데 대해, 조합이 조합가입계약서 12조 5항에 "탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원 지위를 상실한 자에 대해서는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금, 연체료 및 대출금, 미납대출이자 등을 공제한 잔액을 '대체 계약자 대금이 입금 완료되었을 때' 환불하기로 함을 원칙으로 하며 이에 동의한다"는 규정을 들어 반환을 거부하자, 위 조항이 약관규제법 위반으로 무효라고 소송을 냈다.

대법원은 먼저 "지역주택조합 사업 특성상 사업 과정에서 조합원 모집, 재정확보, 토지매입 작업 등 사업 성패를 좌우하는 변수가 많아 최초 사업계획이 변경되거나 당초 예정했던 사업이 지연되는 사정이 발생할 수 있으므로 자격 상실자에게 즉시 납입금을 반환해야 한다면 조합의 자금계획에 예기치 않는 차질이 발생해 다수의 잔존 조합원들의 이익이 침해될 위험이 있으므로 납입금 반환 시기를 대체 계약자의 대금 입금 시로 정한 것은 타당하다"는 이유로, 약관규제법 위반 무효가 아니라고 결론지었다.

다만 대법원은 "대체 계약자의 대금 입금이 불가능한 경우에도 기한의 도래를 이유로 분담금을 반환받을 수 있다"라고 덧붙였는데, 사업무산이 확실한 경우가 아니고는 그런 경우를 상정할 수 없고, 사업이 무산될 지경이면 반환받을 재정도 없게 되는 점을 간과한 판단이 아닌가 하는 아쉬움이 있다.

〈법무법인 효현 대표〉