[김재권 변호사의 부동산 읽기] 중개사가 공동담보 내용 등 제대로 설명않아 임차보증금 날렸다면…

김재권 변호사의 부동산 읽기

공인중개사가 임대차 중개를 하면서 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 경매절차에서 임차인이 보증금을 한 푼도 배당받지 못하게 된 경우, 중개사가 임차인 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다.(서울중앙지법 2022. 3. 16. 선고 2019가단13221 판결)

사례를 살펴보면, 임차인 A는 공인중개사 B의 중개로 C소유의 다가구주택(서울 관악구)에 관해 임대차보증금 1억2천만 원으로 하는 임대차계약을 체결하고 입주했다.

그런데 그 후 이 다가구주택을 포함해 공동담보에 제공된 임대인 C의 다른 부동산 전부가 경매에 들어갔다. A는 소액임차인에 해당하지 않아 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여했다고 해도 39억 원이나 되는 공동저당 채무 때문에 전혀 배당받을 수 없었다.

보증금을 다 날리게 된 A는 "임대차계약 당시 중개의뢰인에게 기초적인 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, 심지어 임대인의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 중개보조원을 통해서만 중개를 진행한 뒤 계약을 체결하게 해 보증금 1억2천만 원 상당의 손해를 입었다"며 B를 상대로 소송을 냈다.

이에 대해 재판부는 "중개업자는 근저당권에 공동담보로 제공된 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개할 경우, 단순히 등기부상 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그칠 게 아니라, 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차 관계 등의 자료를 요구해 이를 확인한 뒤 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 할 의무가 있다"고 전제했다.

그리고 "중개사인 B가 그런 자료를 제공하고 설명했음을 인정할 증거는 없으므로, 이는 중개대상물 확인 설명의무 위반으로 공인중개사법 30조 1항의 손해배상책임이 있다"고 보았다.

다만, "임차인 A도 중개사 등의 설명만 듣고 임대차계약을 체결할 게 아니라 중개사나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관하여 설명을 요구하고 확인자료를 적극적으로 요청하거나, 직접 권리관계 등을 조사해 보증금 회수 가능성을 알아보는 등 임대차계약 체결 여부를 신중히 결정해야함에도 이를 게을리한 채 중개사 말만 믿고 임대차계약을 체결했다"며 중개사의 책임을 40%로 제한해 4천800만 원만 지급하라고 판결했다. 이 판례는 중개사에게 공동담보로 제공된 부동산의 시가 및 권리관계 등에 관한 확인설명 의무까지 부과한 점에서 중요한 의미가 있다.

<법무법인 효현 대표>
 

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