[김재권 변호사의 부동산 읽기] 부동산 대세하락기에 지혜로운 대처법

요즘 부동산 시장은 대세하락기에 접어든 것으로 보인다. 전반적 경기침체와 고금리 기조, 과잉공급, 심리적 요인이 주원인이지만, 부동산 10년 주기설에 따라 반복되는 하락기가 다시 찾아온 것이다.

이런 불확실한 부동산 시장상황에서 어떻게 대처해야 지혜롭고 현명한 처신이 될 수 있을까.

먼저 집을 마련하거나 상가 등 부동산에 투자하려는 입장에서는 조금 하락했다고 성급히 나서지 말자. 바닥을 치는 시점까지 기다려 반등하기 직전 시점에 분양받거나 매수하는 게 가장 지혜로운 선택이다. 경기가 바닥을 치는 시점에는 대폭 할인분양을 하거나 헐값으로 급매하는 경우가 많아서다. 바닥기에는 경매, 공매가 활성화될 것이므로 경매·공매로 부동산을 매수하는 것도 한 방법이다.

이런 시기엔 아파트나 상가개발사업 등 개발사업에는 절대 투자하면 안 된다. 투자하는 즉시 손해의 굴레 속으로 들어가 헤어나오지 못하고 투자금을 다 날린다고 생각해야 한다. 누가 어떤 방법으로 유혹해도 넘어가선 안 된다.

집이나 부동산을 팔려는 사람이나 아파트나 상가를 이미 분양받은 사람이라면, 큰 손해가 없다면 하루빨리 처분하거나 분양계약을 해제하는 방법을 찾아보자. 여의치 않으면 부득이 장기간 기다릴 각오를 해야 한다. 침체기가 향후 최소 2~5년은 지속될 것으로 예상되니 그 정도의 기간을 인내하며 기다려야 한다.

특히 요즘 지역주택조합에 참여한 사람들의 고민이 깊어지고 있다. 사업이 정상적으로 진행돼도 시세가 분양가격보다 대폭 떨어질 것이 불을 보듯 뻔한 상황에서 조합이 지속적으로 요구하는 추가분담금을 내느냐 마느냐 하는 갈림길에 서 있다.

사업자금조달을 위한 PF는 전면 중단되다시피하고, 시공사들도 천정부지로 오른 공사비, 암울한 분양 전망 등으로 손을 떼려고 하니 사업 자체도 진전이 되지 않는다.

조합원들로서는 세대주 자격상실로 간단하게 조합원 탈퇴가 되지만 현실적으로 납입금을 반환받기 어렵다. 소송을 해서 판결을 받아도 조합사업이 이익을 남기고 끝나야 반환받을 수 있다. 그런데 그럴 전망도 매우 불투명하다. 그래도 침몰하는 배에서 탈출하려는 사람들이 많아지고 있다.

재건축·재개발사업도 마찬가지다. 이미 상당 정도 진행된 조합 이외에는 사업이 장기간 중단되거나 서행할 것으로 보인다. 시공사 스스로 공사비, 분양전망 때문에 사업참여를 꺼리고, 시공사의 책임준공, 보증 없이는 금융기관도 PF를 해주지 않기 때문이다.

결론은 '각자도생'이다. 각자의 입장에서 가장 지혜로운 생존 방법을 찾아가야 할 시점이다.