[김재권 변호사의 부동산 읽기] 재건축조합 '현금청산자'가 다시 조합원 될 수 있나

김재권 법무법인 효현 대표

재건축·재개발조합에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 현금청산자가 된 경우에도 다시 조합원이 되어 분양신청을 할 수 있는 방법이 있을까. 상담 과정에서 많이 문의하는 사항이다. 결론부터 말하자면 다시 조합원이 되는 방법이 있다.

구체적으로 '법령의 근거에 의한 경우'와 '판례에 의한 경우'로 크게 나눌 수 있다. 먼저 도시정비법 제72조 제4항에는 "사업시행자는 제2항에 따른 분양신청 기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택 규모가 달라지는 경우 제1~제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다"고 명시돼 있다. 제5항은 "사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지 등 소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다"고 규정하고 있다.

이 조항에 의하면 '분양신청 기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택 규모가 달라지는 경우'와 '분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경으로 세대 수 또는 주택 규모가 달라지는 경우를 전제로 조합정관으로 정하거나 총회의결을 거친 경우'에는 다시 현금청산자에게 분양신청의 기회를 줄 수 있다는 결론이다.

이같이 사업시행계획인가 변경으로 세대 수 또는 주택 규모가 달라지는 경우가 아닌 경우라도 현금청산자에게 다시 조합원으로서 분양신청의 기회를 부여할 방법이 있는지 여부가 문제 된다.

이에 대해 수원지법은 도시정비법 제72조 제5항을 근거로 해 사업시행계획의 변경이 없다면 조합정관 규정이 있거나 총회의결이 있더라도 다시 현금청산자에게 분양신청 기회를 줄 수 없다고 판시한 바 있다.(2020년 8월13일 선고 2019구합74059 판결).

그러나 대법원은 "사업시행계획 변경이 없어도 정관 규정에 의하거나 총회 의결을 거치기만 하면 분양하고 남은 잔여분에 대해 현금청산대상자에게 다시 분양신청 기회를 부여해 조합원으로 받아들이는 것도 허용된다"고 보았다. (2014년 8월20일 선고 2012두572 판결).

조합원 등 다수의 이해관계를 관리처분계획에 의하여 일률적으로 확정하려는 도시정비법의 취지에 반할 여지가 있지만, 분양신청을 포기한 현금청산 대상자가 많아지게 되면 조합이 지출해야 할 손실보상금의 규모가 커지는 문제 등을 고려할 때, 조합 정관이나 총회의결만으로도 현금청산자에게 다시 분양신청 기회를 줘 조합원 지위를 부여할 수 있다고 보는 게 바람직한 해석이라고 본다.

<법무법인 효현 대표>